Іпотека в Іспанії для іноземців: основи 2026

Іспанські банки видають іпотеку й іноземцям, зокрема тим, хто не проживає в Іспанії. Проте умови для нерезидентів зазвичай суворіші, а сама процедура з 2019 року чітко регулюється законом про іпотечне кредитування Ley 5/2019. У цьому гіді — скільки власних коштів знадобиться, які документи зібрати, як обрати тип ставки і чому валютний ризик особливо важливий, якщо ви заробляєте не в євро.

> Це загальна інформація; кредитна політика банків часто змінюється. Перед підписанням проконсультуйтеся з незалежним іпотечним консультантом, юристом (abogado) або податковим консультантом (asesor fiscal).

Резидент чи нерезидент

Банк насамперед дивиться, де ви живете й сплачуєте податки, а не на громадянство.

Нерезидент (живете й працюєте поза Іспанією, купуєте житло для відпочинку): зазвичай банки фінансують близько 60–70 % вартості.
Резидент із доходом в Іспанії: як правило, до близько 80 %, інколи більше.

Відсоток рахується від меншої з двох сум — ціни купівлі або банківської оцінки (tasación). Якщо оцінка нижча за ціну, перший внесок зростає.

На практиці нерезидентові варто мати близько 40–45 % ціни власних коштів: 30–40 % внеску плюс приблизно 10–14 % податків і витрат (докладніше — у нашому гіді про витрати на купівлю нерухомості в Іспанії).

Інші орієнтири (залежать від банку):

строк для нерезидентів часто до 20–25 років, для резидентів буває довший;
максимальний вік на момент завершення кредиту зазвичай близько 70–75 років;
усі щомісячні платежі за боргами бажано не більше 30–40 % чистого доходу.

Українці в Іспанії та громадяни країн поза ЄС

Якщо ви перебуваєте в Іспанії з тимчасовим захистом або іншим дозволом на проживання, маєте NIE й офіційну роботу тут, банк може розглядати вас як резидента. Вирішальними будуть стабільний підтверджений дохід в Іспанії, трудовий договір і стаж на поточному місці роботи. Якщо ж ваш основний дохід в Україні чи іншій країні поза ЄС, будьте готові до ретельнішої перевірки клієнта й походження коштів (KYC) і до того, що не кожен банк погодиться розглядати такий дохід.

Пам'ятайте: з 2025 року «золоту візу» за купівлю нерухомості в Іспанії скасовано, тож іпотека й купівля житла самі по собі не дають права на проживання.

Які документи знадобляться

У кожного банку свій перелік, але найманому працівникові зазвичай потрібні:

паспорт і номер NIE (див. наш гід про номер NIE), для резидентів — також документ про перебування;
податкові декларації або довідки про доходи за останні один-два роки;
останні розрахункові листи та трудовий договір або довідка з місця роботи;
для підприємців: звітність і підтвердження сплати податків;
банківські виписки приблизно за останні шість місяців;
кредитна історія та відомості про інші кредити;
документи на об'єкт: договір бронювання чи завдатку (arras), nota simple.

Іноземні документи часто треба перекладати іспанською, інколи з присяжним перекладом і апостилем. Знадобиться й рахунок в іспанському банку — кредит і платежі в євро.

Оцінка (tasación)

До схвалення кредиту об'єкт оцінює незалежна компанія, акредитована Banco de España. Оплачуєте її ви — зазвичай 300–600 €. Можна подати й власну чинну оцінку від акредитованої компанії: банк не має права відхилити її лише тому, що не замовляв сам.

Фіксована, плаваюча чи змішана ставка

Фіксована (tipo fijo) — одна ставка на весь строк, навіть на 20–30 років. Передбачувано, але на старті зазвичай трохи дорожче.
Плаваюча (tipo variable) — Euribor (як правило, 12-місячний) плюс маржа банку (diferencial), перегляд раз на 6 або 12 місяців. Euribor може помітно змінюватися — перевірте його поточне значення й динаміку.
Змішана (tipo mixto) — перші кілька років фіксована, потім Euribor плюс маржа.

Універсальної відповіді немає. Головне питання: чи зможу я спокійно платити, якщо платіж зросте на 20–30 %? Якщо ні — обирайте фіксовану або змішану ставку.

Витрати за кредитом

З 2019 року банк оплачує нотаріуса за іпотечним актом, реєстрацію іпотеки, gestoría і податок AJD за кредитом. Позичальник зазвичай сплачує:

tasación;
комісію за відкриття (comisión de apertura), якщо вона є — деякі банки її не беруть;
страховки (див. нижче);
винагороду брокера, якщо ви до нього звертаєтеся;
переклади документів і додаткові копії на ваш запит.

Закон також обмежує комісії за дострокове погашення: для плаваючої ставки вони невеликі й діють лише перші роки, для фіксованої можуть сягати приблизно 2 % суми, що погашається. Перевірте це в пропозиції банку.

Страховки та «пакетні» продукти

Страхування житла від пошкоджень (seguro de daños) обов'язкове, але банк не може змусити оформити його саме в нього: рівноцінний поліс іншої страхової компанії має бути прийнятий.

Банки часто пропонують знижку маржі (bonificación) за страхування життя, зарахування доходу на рахунок, картку чи страховку житла в них. Нав'язування продуктів як умови кредиту загалом заборонене, а такі знижки дозволені. Порахуйте: дорогий поліс може «з'їсти» вигоду від ставки. Банк зобов'язаний показати пропозицію з додатковими продуктами й без них.

FEIN, FiAE і візит до нотаріуса

Ley 5/2019 запроваджує процедуру прозорості:

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — зобов'язальна пропозиція з витратами, ставкою та прикладами платежів.
FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) — аркуш попереджень про важливі умови, наприклад про плаваючу ставку.
Банк має передати ці документи щонайменше за 10 календарних днів до підписання.
У цей період ви особисто й безкоштовно зустрічаєтеся з нотаріусом, який пояснює умови, перевіряє, що ви їх розумієте, і оформлює acta de transparencia.

Без цього етапу іпотеку підписати неможливо. Якщо ви не володієте іспанською, візьміть перекладача — CasaAqui допомагає з перекладами й організацією зустрічей.

Чи потрібен іпотечний брокер

Посередник (intermediario de crédito inmobiliario) має бути зареєстрований у Banco de España або в регіональному реєстрі й заздалегідь розкрити свою винагороду. Добрий брокер знає, які банки зараз кредитують клієнтів у вашій ситуації, порівнює пропозиції й заощаджує час. Уточніть наперед вартість, обсяг послуг і кількість банків-партнерів.

Валютний ризик: дохід в одній валюті, кредит у євро

Якщо ваш дохід у гривнях, доларах чи іншій валюті, іспанська іпотека однаково лишається в євро. Якщо ваша валюта слабшає щодо євро, платіж фактично зростає — навіть коли Euribor не змінюється.

Як його зменшити:

розрахуйте платіж за курсу на 10–20 % гіршого від поточного, а для волатильних валют — із ще більшим запасом;
беріть менше й вносьте більше власних коштів;
тримайте резерв у євро на кілька платежів;
якщо плануєте здавати житло, не розраховуйте, що оренда повністю покриє кредит: завантаженість сезонна (див. наш гід про туристичну оренду);
порівняйте альтернативи, наприклад купівлю без кредиту. Кожен варіант має свої витрати й ризики.

Коротко в п'яти пунктах

Нерезиденти: зазвичай 60–70 % фінансування — тримайте 40–45 % ціни власних коштів.
Документи: NIE, підтвердження доходу, виписки, кредитна історія — з перекладом.
Обирайте ставку, яку витримаєте й у несприятливому сценарії.
FEIN, 10 днів і візит до нотаріуса — ваш захист, а не формальність.
Обов'язково враховуйте валютний ризик.

Увесь процес купівлі описано в нашому покроковому гіді про купівлю нерухомості в Іспанії.

Купуєте з іпотекою? Допоможемо — CasaAqui Costa

На https://casaaqui.eu понад 1 600 об'єктів на Коста-Бланці та в регіоні Мурсія. Ми допоможемо розрахувати бюджет з іпотекою, отримати NIE й відкрити рахунок, перекласти документи та підготуватися до візиту до нотаріуса. Пишіть у WhatsApp: +34 652 899 274.