Як купити нерухомість в Іспанії: покроково (2026)
Як купити нерухомість в Іспанії: покроково (2026)
Купівля житла в Іспанії — зрозумілий процес, якщо дотримуватися правильної послідовності й ретельно перевіряти документи. Багато українців, які вже живуть на Коста Бланці чи в регіоні Мурсія, з часом замислюються про власну квартиру замість оренди. Нижче — як зазвичай проходить угода: від отримання NIE до податків, які власник сплачує щороку.
Це загальна інформація, а не юридична консультація. Для конкретної угоди варто залучити незалежного юриста (abogado), а податкові питання обговорити з податковим консультантом (asesor fiscal).
Важливо для громадян країн поза ЄС
Купити нерухомість в Іспанії може іноземець незалежно від громадянства. Проте сама купівля не дає права на проживання: програму «золотої візи» за інвестиції в нерухомість скасовано у 2025 році. Право перебування залежить від вашого статусу — наприклад, тимчасового захисту, посвідки на проживання чи візи. Якщо ви перебуваєте в Іспанії з тимчасовим захистом, у вас уже є NIE та документ TIE — це спрощує купівлю. Інші підстави для проживання краще обговорити з юристом з імміграційних питань.
Крок 1. Реальний бюджет
До ціни додаються податок на купівлю, нотаріус, реєстр, юрист або gestoría, а з іпотекою — оцінка й банківські витрати. Орієнтовно на вторинному ринку витрати зазвичай становлять близько 10–14 % від ціни. У новобудовах структура інша (ПДВ замість податку на передачу майна), але підсумок схожий.
Ставки встановлює кожна автономна спільнота: у Comunitat Valenciana (Аліканте, Торревʼєха, Бенідорм, Денія) та в Región de Murcia вони різні й періодично змінюються. Детальніше — у нашому посібнику про витрати на купівлю. Про фінансування читайте в посібнику про іпотеку для іноземців.
Крок 2. Номер NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — ідентифікаційний номер іноземця. Без нього не можна підписати договір у нотаріуса, сплатити податки й переоформити комунальні послуги. Його отримують в Іспанії за попереднім записом (cita previa), в іспанському консульстві або через представника за довіреністю. Записи бувають на кілька тижнів наперед, тож починайте з цього. Усе пояснюємо в посібнику про номер NIE.
Крок 3. Рахунок в іспанському банку
Формально він не обовʼязковий, але на практиці потрібен: з нього списують податок IBI, внески спільноти власників, електроенергію й воду. Резиденти відкривають звичайний рахунок, нерезиденти — рахунок для нерезидентів. Банк попросить паспорт, NIE, документи про походження коштів. Через правила протидії відмиванню грошей перевірка може бути ретельною, особливо якщо гроші надходять з-поза ЄС: підготуйте виписки, довідки про доходи, договори продажу іншого майна.
Крок 4. Вибір обʼєкта та бронювання
Коли житло знайдено, зазвичай підписують короткий документ про бронювання й вносять невелику суму, щоб власник зняв обʼєкт із продажу на кілька днів чи тижнів. Цей час використовують для перевірки. Перед оплатою письмово зафіксуйте, коли бронь повертається.
Крок 5. Юридична перевірка (due diligence)
Найважливіший етап, заради якого й потрібен юрист:
- Nota simple з Registro de la Propiedad — витяг із реєстру: власник, площа, іпотеки, арешти та інші обтяження.
- Відповідність документів дійсності — чи внесені засклена тераса, басейн або прибудова до реєстру й кадастру (Catastro). Розбіжності трапляються часто.
- Борги — непогашена іпотека (знімається під час підписання), заборгованість з IBI та муніципальних зборів. Частина боргів, повʼязаних з обʼєктом, може перейти до нового власника.
- Спільнота власників (comunidad de propietarios) — довідка адміністратора про відсутність заборгованості, а бажано й свіжі протоколи зборів щодо запланованих ремонтів чи додаткових внесків (derramas).
- Ліцензії та технічні документи — енергетичний сертифікат обовʼязковий; залежно від регіону й муніципалітету перевіряють і документ про придатність житла для проживання. Для заміських будинків важливо перевірити містобудівний статус.
- Остання квитанція IBI — підтверджує кадастровий номер і вартість.
Якщо плануєте туристичну оренду, заздалегідь переконайтеся, що її дозволяють муніципалітет і статут спільноти. Правила посилюються — див. посібник про туристичну оренду.
Крок 6. Договір аррас
Після перевірки підписують contrato de arras — попередній договір. Найчастіше це arras penitenciales: покупець вносить завдаток, нерідко близько 10 % ціни (обговорюється). Якщо покупець відмовляється, він втрачає завдаток; якщо продавець — зазвичай повертає його в подвійному розмірі. У договорі вказують ціну, крайній строк підписання в нотаріуса, меблі та розподіл витрат.
Крок 7. Підписання в нотаріуса
У призначений день сторони підписують escritura pública de compraventa в нотаріуса, якого зазвичай обирає покупець. Нотаріус перевіряє особи, довіреності й дані реєстру та зачитує документ, але він нейтральний і не представляє інтереси сторін. Оплата — переважно банківським чеком або переказом, підтвердженим під час підписання.
Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець має утримати частину ціни (зараз 3 %) і перерахувати її до податкової в рахунок податку продавця. Юрист або нотаріус нагадають про це.
Бути присутнім особисто не обовʼязково: можна оформити нотаріальну довіреність (poder notarial) на юриста чи довірену особу. Довіреність, оформлена за межами Іспанії, зазвичай потребує апостиля та присяжного перекладу іспанською.
Крок 8. Податок і реєстрація
Після підписання у визначений строк сплачують податок: ITP на вторинному ринку або ПДВ (IVA) плюс гербовий збір (AJD) за новобудову від забудовника. Потім договір подають до Registro de la Propiedad. Саме реєстрація повністю захищає право власності перед третіми особами. Зазвичай цим займається юрист або gestoría.
Крок 9. Переоформлення комунальних послуг
Переоформіть на себе договори на електроенергію, воду, газ та інтернет і налаштуйте автоматичну оплату з рахунку. Повідомте адміністратора спільноти про зміну власника. Перевірте, що зміни відображені в кадастрі та в муніципалітеті (IBI).
Крок 10. Податки після купівлі
| Податок / платіж | Що це |
|---|---|
| IBI | щорічний муніципальний податок на нерухомість |
| Збір за вивезення сміття (basura) | місцевий збір, іноді входить до IBI |
| Внески спільноти | утримання спільних зон |
| IRNR (нерезиденти) | податок на умовний дохід або на дохід від оренди |
| Податок на майно | лише для великих статків, пороги залежать від регіону |
Якщо ви податковий резидент Іспанії, нерухомість враховується у вашій річній декларації, а за наявності майна за кордоном можуть діяти додаткові обовʼязки звітування. Ці питання варто обговорити з консультантом.
Типові помилки
- Великий завдаток без перевірки nota simple.
- Переконання, що нотаріус замінює юриста.
- Бюджет без урахування витрат.
- Купівля під туристичну оренду без перевірки ліцензії.
- Запізніле оформлення NIE.
Купуйте з CasaAqui Costa
На https://casaaqui.eu — близько 1660 обʼєктів на Коста Бланці та в регіоні Мурсія. Ми допомагаємо з NIE, банківським рахунком, підготовкою до нотаріуса й перекладами, а після купівлі можемо взяти на себе оренду та зустріч гостей. Пишіть нам у WhatsApp: +34 652 899 274.