Immobilie in Spanien kaufen: Schritt für Schritt (2026)
Immobilie in Spanien kaufen: Schritt für Schritt (2026)
Ob Wohnung für den Winter, Haus für den Ruhestand oder Ferienimmobilie für die Familie – die Costa Blanca und die Region Murcia gehören seit Jahrzehnten zu den beliebtesten Zielen deutscher, österreichischer und Schweizer Käufer. Der Kauf ist gut machbar, folgt aber eigenen Regeln. Wer den deutschen Ablauf kennt, sollte vor allem drei Unterschiede im Kopf haben: Der spanische Notar ist neutral und ersetzt keine eigene rechtliche Prüfung, der Vorvertrag ist meist privatschriftlich, und ohne spanische Steuernummer (NIE) geht nichts.
Im Folgenden beschreiben wir den typischen Ablauf. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Kauf empfehlen wir einen unabhängigen Anwalt (abogado) und für steuerliche Fragen einen Steuerberater (asesor fiscal).
Schritt 1. Budget mit Nebenkosten planen
Zum Kaufpreis kommen Erwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt bzw. Gestoría und bei Finanzierung Bewertung und Bankkosten. Als grobe Orientierung rechnen Käufer bei Bestandsimmobilien mit etwa 10–14 % des Kaufpreises. Beim Neubau ist die Struktur anders (Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer), die Summe aber ähnlich.
Die Sätze legen die autonomen Regionen fest: Die Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Benidorm, Dénia) und die Región de Murcia haben unterschiedliche Tarife und ändern sie gelegentlich. Details finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Planen Sie eine Finanzierung, klären Sie das früh. Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, allerdings meist mit geringerer Beleihungsquote. Mehr dazu im Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Ausländer.
Schritt 2. Die NIE beantragen
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre Identifikationsnummer als Ausländer in Spanien. Ohne sie gibt es keine Kaufurkunde, keine Steuerzahlung und keine Ummeldung von Strom und Wasser. Beantragen können Sie sie in Spanien mit Termin, beim spanischen Konsulat in Deutschland, Österreich oder der Schweiz oder über einen Bevollmächtigten. Da Termine knapp sein können, sollten Sie damit beginnen. Alles Weitere steht in unserem Ratgeber zur NIE-Nummer.
Schritt 3. Spanisches Bankkonto eröffnen
Ein Konto ist nicht vorgeschrieben, aber sehr praktisch: Grundsteuer (IBI), Hausgeld, Strom und Wasser laufen per Lastschrift. Nichtresidenten eröffnen ein Konto für Nichtansässige. Die Bank verlangt Pass oder Personalausweis, NIE, Nachweise zur Herkunft der Mittel und häufig eine Nichtresidenzbescheinigung. Geldwäscheregeln führen zu genauen Fragen – Kontoauszüge, Rentenbescheid oder Verkaufsunterlagen sollten griffbereit sein.
Schritt 4. Immobilie auswählen und reservieren
Haben Sie das passende Objekt gefunden, wird meist eine kurze Reservierungsvereinbarung unterschrieben und ein kleiner Betrag gezahlt. Der Eigentümer nimmt die Immobilie dafür für einige Tage oder Wochen vom Markt. Diese Zeit dient der rechtlichen Prüfung. Halten Sie vor der Zahlung fest, wann der Betrag bei Problemen zurückerstattet wird.
Schritt 5. Due Diligence: Was geprüft wird
Dieser Schritt ist der wichtigste und der Hauptgrund für einen eigenen Anwalt:
- Nota simple aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuch): Eigentümer, Fläche, Hypotheken, Pfändungen und sonstige Belastungen.
- Abgleich mit der Realität: Sind verglaste Terrasse, Pool oder Anbau im Grundbuch und im Kataster (Catastro) erfasst? Abweichungen kommen häufig vor.
- Schulden: offene Hypothek (wird beim Notar abgelöst), rückständige IBI und kommunale Gebühren. Bestimmte objektbezogene Schulden können auf den Erwerber übergehen.
- Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios): Bescheinigung des Verwalters über bezahltes Hausgeld, idealerweise auch aktuelle Protokolle zu geplanten Arbeiten oder Sonderumlagen (derramas).
- Genehmigungen und technische Unterlagen: Ein Energieausweis ist Pflicht; je nach Region und Gemeinde wird auch der Nachweis der Bewohnbarkeit geprüft. Bei Häusern im Außenbereich lohnt ein genauer Blick auf den baurechtlichen Status.
- Letzter IBI-Bescheid: zeigt Katasterreferenz und Katasterwert.
Wollen Sie an Feriengäste vermieten, prüfen Sie vorab, ob Gemeinde und Gemeinschaftsordnung das erlauben. Die Regeln sind strenger geworden – siehe unseren Ratgeber zur Ferienvermietung an der Costa Blanca.
Schritt 6. Der Arras-Vertrag
Nach erfolgreicher Prüfung folgt der contrato de arras, eine Art Vorvertrag. Üblich sind arras penitenciales: Der Käufer leistet eine Anzahlung, häufig rund 10 % des Preises (verhandelbar). Tritt der Käufer zurück, verliert er sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er in der Regel das Doppelte zurück. Der Vertrag regelt Preis, spätesten Notartermin, Inventar und Kostenverteilung. Anders als in Deutschland ist er meist nicht notariell beurkundet – lassen Sie ihn deshalb vorher anwaltlich prüfen.
Schritt 7. Beurkundung beim Notar
Am vereinbarten Tag unterzeichnen Käufer und Verkäufer die escritura pública de compraventa. Den Notar wählt üblicherweise der Käufer. Er prüft Identität, Vollmachten und den aktuellen Grundbuchstand und verliest die Urkunde, ist aber neutral und vertritt keine Partei. Gezahlt wird meist per Bankscheck oder per Überweisung, die bei der Unterzeichnung bestätigt wird.
Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, muss der Käufer einen Teil des Kaufpreises (derzeit 3 %) einbehalten und an das Finanzamt abführen. Ihr Anwalt oder der Notar weist darauf hin.
Sie müssen nicht persönlich anwesend sein. Mit einer notariellen Vollmacht (poder notarial) kann Ihr Anwalt oder eine Vertrauensperson unterschreiben. Eine in Deutschland erstellte Vollmacht braucht in der Regel eine Apostille und eine beeidigte Übersetzung.
Schritt 8. Steuer und Grundbucheintrag
Nach der Beurkundung ist die Erwerbsteuer fristgerecht zu zahlen: ITP bei Bestandsimmobilien oder Mehrwertsteuer (IVA) plus Urkundensteuer (AJD) beim Neubau vom Bauträger. Anschließend wird die Urkunde im Registro de la Propiedad eingetragen. Erst der Eintrag schützt Ihr Eigentum umfassend gegenüber Dritten. Meist übernimmt das Ihr Anwalt oder eine Gestoría.
Schritt 9. Versorger ummelden
Lassen Sie Strom, Wasser, Gas und Internet auf Ihren Namen umschreiben und richten Sie Lastschriften vom spanischen Konto ein. Informieren Sie den Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie außerdem, dass der Eigentümerwechsel im Kataster und bei der Gemeinde (IBI) erfasst ist.
Schritt 10. Laufende Steuern nach dem Kauf
| Steuer / Abgabe | Bedeutung |
|---|---|
| IBI | jährliche kommunale Grundsteuer |
| Müllgebühr (basura) | kommunal, teils mit der IBI erhoben |
| Hausgeld | Unterhalt der Gemeinschaftsflächen |
| IRNR (Nichtresidenten) | Steuer auf fiktive Eigennutzung oder auf Mieteinnahmen |
| Vermögensteuer | nur bei größeren Vermögen, Freibeträge je Region |
Bleiben Sie in Deutschland steuerlich ansässig, sind Mieteinnahmen aus Spanien auch dort relevant. Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien; wie es in Ihrem Fall wirkt, klären Sie mit einem Steuerberater, der beide Systeme kennt. Wer ganz umziehen möchte, sollte Rente und Krankenversicherung früh klären – mehr im Ratgeber zum Leben an der Costa Blanca.
Häufige Fehler
- Hohe Anzahlung ohne vorherige Nota simple.
- Annahme, der Notar ersetze den Anwalt.
- Nebenkosten nicht eingeplant.
- Kauf zur Ferienvermietung ohne Klärung der Lizenz.
- NIE zu spät beantragt.
Kaufen mit CasaAqui Costa
Auf https://casaaqui.eu finden Sie rund 1.660 Immobilien an der Costa Blanca und in der Region Murcia. Wir unterstützen Sie bei NIE, Bankkonto, Vorbereitung des Notartermins und Übersetzungen – und nach dem Kauf auf Wunsch bei Vermietung und Gästebetreuung. Schreiben Sie uns per WhatsApp: +34 652 899 274.