Kaufnebenkosten Immobilie Spanien 2026 – der Überblick

Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, kennt Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch. In Spanien ist das Prinzip ähnlich, die Beträge sind aber oft höher, und die Steuer hängt von der Region ab. Als Faustregel gilt: Für eine Wohnung an der Costa Blanca oder in Murcia sollten Sie etwa 10–14 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen. Im Folgenden erklären wir die einzelnen Posten und geben eine Beispielrechnung je 100.000 €.

> Wichtig: Die Steuersätze beim Immobilienkauf legen die spanischen autonomen Regionen fest (hier die Comunitat Valenciana und die Región de Murcia), und sie ändern sich immer wieder. Alle Zahlen sind Richtwerte. Dies sind allgemeine Informationen – lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Anwalt (abogado) oder Steuerberater (asesor fiscal) beraten.

Bestand oder Neubau – das bestimmt die Steuer

Bestandsimmobilie: ITP

Beim Kauf von einer Privatperson zahlen Sie die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), das spanische Gegenstück zur Grunderwerbsteuer.

• Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Benidorm, Dénia, Jávea und die übrige Costa Blanca): Der allgemeine Satz lag zuletzt meist bei rund 9–10 %, für sehr hochpreisige Objekte gilt ein höherer Satz. Er wurde mehrfach angepasst – prüfen Sie vor der Unterschrift den aktuellen Wert.
• Región de Murcia (z. B. San Javier, Los Alcázares, Mazarrón): allgemeiner Satz in der Regel rund 8 %.

Ermäßigte Sätze gibt es etwa für junge Käufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung – meist aber nur für den Hauptwohnsitz und unter Bedingungen. Für ausländische Käufer einer Ferienimmobilie greifen sie selten.

Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis, mindestens aber der valor de referencia, ein Referenzwert des spanischen Katasteramts. Ein Schnäppchenpreis darunter senkt die Steuer also nicht.

Neubau vom Bauträger: IVA + AJD

Kaufen Sie direkt vom Bauträger, fällt statt ITP an:

• IVA (Mehrwertsteuer): für Wohnungen in der Regel 10 %; Grundstücke, Gewerbeflächen oder separat gekaufte Stellplätze können mit 21 % belegt sein.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados), eine Urkundensteuer: in Valencia und Murcia meist rund 1,5 % (aktuellen Satz prüfen).

Die IVA wird üblicherweise mit den Abschlagszahlungen an den Bauträger fällig, die AJD nach der Beurkundung. CasaAqui nimmt in Kürze auch Neubauprojekte ins Angebot auf – dort gilt diese Kombination.

Transaktionskosten

Notar (notario). Spanische Notare rechnen nach einer amtlichen Gebührenordnung ab, abhängig von Wert und Umfang der Urkunde. Für eine typische Wohnung sind etwa 600–1.200 € realistisch. Üblicherweise wählt und bezahlt der Käufer den Notar für den Kaufvertrag, abweichende Vereinbarungen sind möglich.

Grundbuch (Registro de la Propiedad). Die Eintragung als neuer Eigentümer kostet meist rund 400–800 €. Ohne Eintragung sind Sie zwar Eigentümer, aber gegenüber Dritten nicht voll geschützt.

Gestoría. Ein Verwaltungsbüro, das die Steuern abführt, die Urkunde beim Grundbuch einreicht und Fristen überwacht. Typisch 300–600 €. Bei einer Finanzierung bestimmt oft die Bank die Gestoría.

Anwalt (abogado). Ein unabhängiger Anwalt prüft den Grundbuchauszug (nota simple), Rückstände bei Eigentümergemeinschaft und Gemeinde, Lizenzen und den Abgleich mit dem Kataster und begleitet Reservierung und Anzahlungsvertrag (arras). Das Honorar liegt häufig bei etwa 1 % des Kaufpreises, meist mit Mindestbetrag. Gerade wenn Sie kein Spanisch sprechen, ist das gut investiertes Geld.

NIE, Konto, Übersetzung. Sie brauchen eine NIE-Nummer (geringe Verwaltungsgebühr – siehe unseren Ratgeber zur NIE-Nummer) und in der Praxis ein spanisches Bankkonto. Bei fehlenden Spanischkenntnissen kann der Notar einen Dolmetscher verlangen.

Kauf mit Hypothek

Seit dem Gesetz Ley 5/2019 trägt die Bank die meisten Kosten der Hypothek selbst: Notar für die Darlehensurkunde, Grundbucheintrag der Hypothek, Gestoría und die AJD auf das Darlehen. Der Käufer zahlt vor allem:

• die tasación, das Wertgutachten einer zugelassenen Gesellschaft, meist 300–600 €;
• eine eventuelle Bearbeitungsgebühr;
• die bei Hypotheken vorgeschriebene Gebäudeversicherung und gegebenenfalls eine Risikolebensversicherung, wenn Sie dafür einen besseren Zins erhalten;
• ein eventuelles Honorar für einen Kreditvermittler.

Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Ausländer.

Plusvalía municipal – wer zahlt?

Die plusvalía municipal (IIVTNU) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens. Gesetzlich schuldet sie der Verkäufer, und beim Bestandskauf wird das auch so gehandhabt. Achten Sie darauf, dass der Vertrag es ausdrücklich regelt; manche Bauträgerverträge wälzen sie auf den Käufer ab.

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steueransässig, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen – als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Das erledigt in der Regel Notar oder Anwalt beim Termin. Für Sie sind das keine Zusatzkosten, es verändert aber die Zahlungsaufteilung.

Beispieltabelle: Nebenkosten je 100.000 € Kaufpreis

Richtwerte für eine typische Wohnung ohne Finanzierung. Sätze können sich ändern – nutzen Sie die Tabelle als Ausgangspunkt für das Gespräch mit Ihrem Anwalt.

Bei teureren Objekten steigen die Fixkosten langsamer als der Preis, der Gesamtprozentsatz sinkt also leicht.

Laufende Kosten nach dem Kauf

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – die jährliche Grundsteuer, abhängig vom Katasterwert und dem Hebesatz der Gemeinde. Für eine typische Küstenwohnung oft zwischen 200 und 700 € im Jahr, bei großen Villen mehr.
• Eigentümergemeinschaft (comunidad) – Gemeinschaftsflächen, Pool, Garten, Aufzug. Von einigen Dutzend Euro im Monat in kleinen Häusern bis deutlich mehr in Anlagen mit vielen Einrichtungen.
• Basura – kommunale Müllgebühr, meist von einigen Dutzend Euro bis etwa 150–200 € jährlich, teils mit IBI oder Wasserrechnung erhoben.
• Versorgung – Strom, Wasser, Internet, mit Grundgebühren auch bei Leerstand.
• Hausratversicherung/Gebäudeversicherung – üblich 150–400 € pro Jahr.
• IRNR – Einkommensteuer für Nichtresidenten. Wer nicht in Spanien steueransässig ist, gibt jährlich das Formular modelo 210 ab. Bei Eigennutzung ohne Vermietung wird ein fiktives Einkommen besteuert – ein Prozentsatz des Katasterwerts (meist 1,1 % oder 2 %) – für EU-/EWR-Ansässige mit 19 %. Für Schweizer gilt in der Regel der Satz für Nicht-EU-Ansässige von 24 %. Das sind oft rund 100 bis einige Hundert Euro im Jahr. Bei Vermietung werden stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen erklärt; wie diese im Heimatland zu behandeln sind, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen.

Wer – etwa als Rentner – seinen Lebensmittelpunkt nach Spanien verlegt, wird dort steuerpflichtig (IRPF statt IRNR). Das sollten Sie frühzeitig mit einem Steuerberater planen, auch mit Blick auf die Besteuerung Ihrer Rente.

Kurze Checkliste gegen Überraschungen

1. Aktuelle nota simple aus dem Grundbuch anfordern.
2. Letzten IBI-Bescheid und eine Bestätigung über bezahlte Gemeinschaftsbeiträge einsehen.
3. Nach beschlossenen oder geplanten Sonderumlagen (derramas) fragen.
4. Rund 10–14 % des Kaufpreises für Nebenkosten zurücklegen, bevor Sie verhandeln.

Den gesamten Ablauf von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe beschreiben wir in unserem Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien.

Wir rechnen gemeinsam – CasaAqui Costa

Auf https://casaaqui.eu finden Sie über 1.600 Immobilien an der Costa Blanca und in der Region Murcia. Für jedes Objekt schätzen wir mit Ihnen die gesamten Kaufkosten und helfen bei NIE, Bankkonto, Übersetzungen und dem Notartermin. Schreiben Sie uns per WhatsApp: +34 652 899 274.