Gastos de compra de una vivienda en España 2026
El precio que ves en el anuncio no es lo que acabarás pagando. Quien compra en España asume el impuesto de la operación, la notaría, el registro y, casi siempre, una gestoría y un abogado. Después llegan los gastos anuales: IBI, comunidad, basura y, si no resides en España, el impuesto de no residentes. Como referencia práctica, en la Costa Blanca o en la Región de Murcia conviene reservar aproximadamente entre un 10 % y un 14 % adicional sobre el precio.
Esta guía está pensada sobre todo para compradores extranjeros —también latinoamericanos o inversores hispanohablantes que no viven en España— que quieren entender las cifras antes de reservar.
> Aviso: los tipos de los impuestos de compra los fija cada comunidad autónoma (aquí, la Comunitat Valenciana y la Región de Murcia) y cambian con cierta frecuencia. Todas las cifras son orientativas. Se trata de información general: antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.
Segunda mano u obra nueva: el impuesto cambia
Vivienda de segunda mano: ITP
Si compras a un particular pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Benidorm y el resto de la Costa Blanca): el tipo general ha estado en los últimos años en torno al 9–10 %, con un tipo superior para inmuebles de valor muy elevado. Se ha modificado varias veces, así que verifica el tipo vigente antes de firmar.
- Región de Murcia (San Javier, Los Alcázares, Mazarrón, etc.): el tipo general suele rondar el 8 %.
Los tipos reducidos (jóvenes, familias numerosas) suelen exigir vivienda habitual, así que un comprador extranjero de segunda residencia rara vez se beneficia.
Ojo con el valor de referencia del Catastro: el ITP se calcula sobre el precio escriturado, pero nunca sobre una cantidad inferior a ese valor. Si consigues un precio por debajo, Hacienda tributará igualmente sobre el valor de referencia.
Obra nueva: IVA + AJD
Cuando compras directamente a un promotor, en lugar del ITP pagas:
- IVA: en general el 10 % para viviendas; parcelas, locales o plazas de garaje compradas por separado pueden tributar al 21 %.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): en la Comunitat Valenciana y en Murcia suele estar en torno al 1,5 % (confirma el tipo vigente).
El IVA se abona con cada pago al promotor. CasaAqui incorporará próximamente obra nueva a su cartera.
Gastos de la operación
Notaría. Los aranceles notariales están regulados y dependen del valor y la extensión de la escritura. Para una vivienda media, suelen moverse entre unos 600 y 1.200 €. Por costumbre, el comprador elige notario y paga la escritura de compraventa, aunque las partes pueden pactar otra cosa.
Registro de la Propiedad. La inscripción a tu nombre suele costar entre unos 400 y 800 €. Sin inscripción eres propietario, pero no quedas plenamente protegido frente a terceros.
Gestoría. Liquida impuestos y presenta la escritura en el Registro. Habitualmente 300–600 €.
Abogado. Revisa la nota simple, posibles deudas con la comunidad o el ayuntamiento, licencias y la coincidencia con el Catastro, y prepara o revisa la reserva y el contrato de arras. Sus honorarios suelen rondar el 1 % del precio, con un mínimo.
NIE, cuenta bancaria y traducción. Si no eres ciudadano español necesitarás un NIE (con una pequeña tasa; lo explicamos en nuestra guía sobre el número NIE) y, en la práctica, una cuenta en un banco español. Si no dominas el idioma, el notario puede pedir un intérprete en la firma.
Si compras con hipoteca
Desde la Ley 5/2019, la entidad financiera asume la mayor parte de los gastos de la propia hipoteca: notaría de la escritura de préstamo, inscripción registral, gestoría y el AJD del préstamo. Al prestatario le corresponden principalmente:
- la tasación, realizada por una sociedad homologada, normalmente entre 300 y 600 €;
- la comisión de apertura, si el banco la cobra;
- el seguro de daños del inmueble, obligatorio, y en su caso el de vida si lo aceptas a cambio de bonificar el tipo;
- los honorarios del intermediario, si usas uno.
Tienes más detalles en nuestra guía sobre la hipoteca en España para extranjeros.
Plusvalía municipal: ¿quién la paga?
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo y, por ley, corresponde al vendedor. En compraventas de segunda mano es lo habitual, pero conviene que el contrato lo deje claro. En algunas compras de obra nueva se intenta trasladar al comprador: revisa la cláusula con tu abogado.
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. No es un gasto extra: lo gestiona el notario o el abogado en la firma.
Tabla orientativa: gastos por cada 100.000 € de precio
Importes aproximados para una vivienda tipo comprada sin hipoteca. Los tipos pueden variar: úsala solo como punto de partida.
| Concepto | Segunda mano – Comunitat Valenciana | Segunda mano – Región de Murcia | Obra nueva (IVA + AJD) |
|---|---|---|---|
| Impuesto de compra | aprox. 9.000–10.000 € (ITP) | aprox. 8.000 € (ITP) | aprox. 10.000 € IVA + 1.500 € AJD |
| Notaría | aprox. 600–1.000 € | aprox. 600–1.000 € | aprox. 600–1.000 € |
| Registro | aprox. 400–700 € | aprox. 400–700 € | aprox. 400–700 € |
| Gestoría | aprox. 300–500 € | aprox. 300–500 € | aprox. 300–500 € |
| Abogado | aprox. 1.000–1.500 € | aprox. 1.000–1.500 € | aprox. 1.000–1.500 € |
| Total orientativo | aprox. 11.000–13.500 € | aprox. 10.000–11.500 € | aprox. 13.500–15.000 € |
Gastos anuales de mantener la vivienda
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): depende del valor catastral y del tipo municipal. Para un apartamento típico en la costa suele estar entre 200 y 700 € al año; más en chalés grandes.
- Comunidad de propietarios: zonas comunes, piscina, jardines, ascensor. Desde unas decenas de euros al mes en edificios pequeños hasta cifras bastante más altas en urbanizaciones con muchos servicios.
- Tasa de basura: municipal, normalmente desde unas decenas de euros hasta 150–200 € al año; a veces va incluida en el recibo del IBI o del agua.
- Suministros y seguro de hogar: cuotas fijas aunque la vivienda esté vacía; el seguro suele costar 150–400 € al año.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): si no eres residente fiscal, presentas cada año el modelo 210. Si la vivienda es de uso propio y no se alquila, se tributa por una renta imputada —un porcentaje del valor catastral, normalmente el 1,1 % o el 2 %— al 19 % para residentes en la UE/EEE y al 24 % para el resto, lo que incluye a la mayoría de los compradores latinoamericanos. Suele suponer desde unos 100 € hasta algunos cientos al año. Si alquilas, declaras los rendimientos reales del alquiler y, según tu país, quizá también allí, de acuerdo con el convenio de doble imposición que exista.
Los residentes fiscales tributan por IRPF en lugar de IRNR.
Antes de negociar, pide el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad y pregunta por derramas previstas. El proceso completo, de la reserva a la entrega de llaves, lo explicamos en nuestra guía para comprar vivienda en España paso a paso.
Hagamos números juntos — CasaAqui Costa
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