Alquiler turístico en la Costa Blanca: licencia y normas
Comprar una vivienda en la Costa Blanca para disfrutarla unas semanas al año y alquilarla el resto del tiempo es una idea muy extendida, tanto entre inversores latinoamericanos como entre compradores de otros países europeos. Pero el alquiler de corta estancia ya no es lo que era hace diez años: las normas se han endurecido, los ayuntamientos tienen más peso y las comunidades de propietarios también pueden decir mucho. En esta guía repasamos, de forma práctica, qué hay que saber en 2026.
> Esta guía es información general. La normativa cambia con frecuencia y varía entre municipios. Antes de comprar o empezar a alquilar, consulta con un abogado o un asesor fiscal y comprueba siempre la normativa vigente en el ayuntamiento.
Alquiler turístico frente a alquiler de temporada
En España conviven varias figuras. El alquiler de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La vivienda de uso turístico, en cambio, es la que se ofrece de forma habitual para estancias cortas con fines vacacionales, normalmente a través de plataformas, y depende de la normativa turística de cada comunidad autónoma. La Costa Blanca pertenece a la Comunitat Valenciana, así que manda su regulación. Si la vivienda está en la Región de Murcia (por ejemplo, en la zona del Mar Menor), se aplican las normas murcianas, que difieren en detalles.
Encuadrar mal la actividad (por ejemplo, anunciar como “temporada” lo que en realidad es turístico) puede acarrear sanciones, así que conviene tenerlo claro desde el principio.
La licencia turística en la Comunitat Valenciana
Inscripción en el Registro de Turismo
La vivienda debe inscribirse en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, que le asigna un número de registro (lo que coloquialmente se llama “licencia VT”). Ese número debe aparecer en cualquier anuncio. Entre los requisitos habituales están la documentación que acredite que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad y equipamiento y, cada vez más, un informe municipal que confirme que el uso turístico es compatible con el planeamiento urbanístico.
Endurecimiento normativo 2024–2025
Entre finales de 2024 y 2025 la Generalitat endureció el régimen de las viviendas turísticas. La tendencia general es clara: más control, más protagonismo de los ayuntamientos, requisitos técnicos y documentales más exigentes y revisiones periódicas de las inscripciones. Los detalles concretos (documentos, plazos de vigencia, sanciones) pueden seguir ajustándose, por lo que no conviene fiarse de listados antiguos.
Limitaciones municipales
Los ayuntamientos pueden limitar o suspender nuevas autorizaciones en determinadas zonas, sobre todo en cascos urbanos o barrios saturados. Algunos municipios han aprobado moratorias temporales. Por eso, antes de comprar una vivienda pensando en alquilarla a turistas, pregunta en el ayuntamiento si en esa ubicación es viable obtener una nueva inscripción.
La comunidad de propietarios
Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor en 2025, la comunidad de propietarios puede exigir un acuerdo aprobado por mayoría cualificada para que una vivienda empiece a destinarse a uso turístico. Los estatutos también pueden contener limitaciones. Las viviendas que ya operaban legalmente antes tienen, en principio, otra situación, pero conviene revisarlo con un abogado. Al comprar, pide los estatutos y las actas recientes de la comunidad.
Registro Único de Arrendamientos
Desde 2025 existe además un registro estatal para los arrendamientos de corta duración, el Registro Único de Arrendamientos, que asigna un número que las plataformas exigen para publicar anuncios. Es un trámite adicional al registro autonómico, no un sustituto. Al ser un sistema reciente, revisa los requisitos actualizados antes de anunciar la vivienda.
Obligaciones del propietario
Registro de viajeros
Los alojamientos turísticos deben comunicar a las autoridades los datos de los huéspedes. Desde finales de 2024 el volumen de datos solicitados es mayor y se envía por vía telemática. En la práctica hay que recoger documentación e información adicional en cada entrada y enviarla en plazo. Es una obligación que conviene automatizar o delegar.
Fiscalidad para no residentes: modelo 210
Si no eres residente fiscal en España, las rentas del alquiler tributan en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes mediante el modelo 210. Algunas pautas generales:
- los residentes en la UE/EEE suelen poder deducir gastos vinculados al alquiler y tienen un tipo más bajo,
- los residentes fuera de la UE (por ejemplo, en la mayoría de países de América Latina) tributan, por regla general, sobre los ingresos íntegros, sin deducciones y a un tipo más alto,
- en los periodos en que la vivienda no está alquilada, el no residente suele tributar igualmente por la imputación de rentas inmobiliarias,
- las declaraciones de alquiler se presentan periódicamente; tu asesor te indicará los plazos.
Además, tu país de residencia puede gravar también esas rentas; los convenios para evitar la doble imposición varían de un país a otro. Comprueba los tipos vigentes con tu asesor fiscal.
Si lo que buscas es un permiso de residencia, ten en cuenta que la “golden visa” por compra de inmueble se suprimió en 2025, por lo que ya no es una vía disponible.
Seguro y seguridad
Un seguro de hogar estándar no siempre cubre la actividad turística. Lo recomendable es una póliza que incluya expresamente el uso turístico y la responsabilidad civil frente a huéspedes. A ello se suman el equipamiento mínimo exigido, información para el huésped, teléfonos de emergencia y las hojas de reclamaciones.
La gestión diaria
Tener la licencia es solo el principio: un alquiler turístico funciona como un pequeño negocio de servicios.
Limpieza y lavandería
Cada cambio de huésped implica limpieza, cambio de ropa de cama y toallas y reposición de básicos. En temporada alta los cambios pueden ser cada pocos días, a menudo en fin de semana. Si vives lejos, necesitas a alguien de confianza en la zona.
Check-in y atención al huésped
Los vuelos llegan a cualquier hora y a veces con retraso. Alguien tiene que entregar llaves o gestionar la cerradura electrónica, recoger los datos para el registro, resolver dudas y reaccionar si falla el aire acondicionado.
Precios y calendario
En la Costa Blanca los precios varían mucho según la temporada: verano, Semana Santa y puentes no tienen nada que ver con noviembre. Una buena política de precios y de estancias mínimas influye en la ocupación, pero nadie puede garantizar unos ingresos concretos: dependen de la ubicación, la calidad, las valoraciones, la competencia y la normativa.
| Tarea | Gestión propia a distancia | Con empresa de gestión |
|---|---|---|
| Registro de viajeros | control en cada reserva | suele estar incluido |
| Limpieza y lavandería | necesitas a alguien local | organizado |
| Averías | difícil a distancia | respuesta en la zona |
| Precios y calendario | requiere tiempo | se acuerdan juntos |
Antes de comprar para alquilar
- consulta en el ayuntamiento si es posible la inscripción en esa zona,
- revisa estatutos y acuerdos de la comunidad,
- si la vivienda ya tiene número de registro, verifica que esté vigente y qué ocurre con él tras la venta,
- calcula todos los costes: comunidad, IBI, seguro, suministros, limpieza, comisiones de plataformas e impuestos,
- considera el alquiler como un complemento, no como un ingreso asegurado.
Para el resto del proceso, consulta nuestras guías sobre los costes de compra de una vivienda en España y sobre el número NIE.
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