Wynajem turystyczny na Costa Blanca – licencja i zasady

Wielu Polaków kupuje mieszkanie na Costa Blanca z myślą „sami pojedziemy kilka tygodni w roku, a resztę czasu wynajmiemy”. To rozsądny plan, ale w ostatnich latach zasady najmu krótkoterminowego w Hiszpanii wyraźnie się zaostrzyły. W tym poradniku wyjaśniamy po ludzku, jak to wygląda w 2026 roku: skąd wziąć licencję, co mówi wspólnota mieszkaniowa, jakie są obowiązki wobec gości i urzędu skarbowego oraz jak na co dzień ogarnąć sprzątanie i przyjmowanie gości.

> To informacje ogólne. Przepisy zmieniają się często i różnią się między gminami. Przed zakupem lub startem najmu skonsultuj się z prawnikiem (abogado) lub doradcą podatkowym (asesor fiscal) i zawsze sprawdź aktualne przepisy w gminie.

Czym jest najem turystyczny w rozumieniu hiszpańskich przepisów

W Hiszpanii odróżnia się zwykły najem mieszkaniowy (na dłuższy okres, regulowany ustawą o najmie miejskim) od najmu turystycznego, czyli udostępniania lokalu na krótkie pobyty, zwykle przez platformy rezerwacyjne, w celach wypoczynkowych. Najem turystyczny podlega przepisom turystycznym danej wspólnoty autonomicznej. Costa Blanca leży w Comunitat Valenciana, więc kluczowe są regulacje walencjańskie. Jeśli kupujesz po stronie Regionu Murcji (np. okolice Mar Menor), obowiązują przepisy murcjańskie, które różnią się w szczegółach.

Różnica wobec Polski jest istotna: w Hiszpanii nie wystarczy „założyć działalność i wystawić ogłoszenie”. Lokal musi być wpisany do rejestru turystycznego, a numer rejestracyjny powinien widnieć w każdym ogłoszeniu.

Licencja turystyczna w Comunitat Valenciana

Rejestr turystyczny

Mieszkanie przeznaczone na najem turystyczny zgłasza się do rejestru turystycznego Comunitat Valenciana (Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana). Po wpisie lokal otrzymuje numer, potocznie nazywany „licencją VT”. W praktyce wymagania obejmują m.in. dokumenty potwierdzające, że lokal spełnia normy mieszkalne i wyposażeniowe, a coraz częściej także potwierdzenie z gminy, że najem turystyczny jest w danym miejscu dopuszczalny według planu zagospodarowania.

Zaostrzenie przepisów 2024–2025

Pod koniec 2024 roku i w 2025 roku władze regionalne zaostrzyły zasady dotyczące mieszkań turystycznych. Ogólny kierunek zmian to: więcej kontroli, większa rola gmin, bardziej rygorystyczne wymagania techniczne i dokumentacyjne oraz okresowa weryfikacja wpisów. Szczegóły (np. jakie dokumenty są wymagane, na jak długo wydawany jest wpis, jakie są kary) mogą się jeszcze zmieniać, dlatego nie traktuj żadnej listy znalezionej w internecie jako ostatecznej.

Ograniczenia gminne

Gminy mogą ograniczać lub wstrzymywać wydawanie nowych zgód na najem turystyczny w wybranych strefach, np. w ścisłym centrum lub w dzielnicach z dużym nasyceniem takich lokali. Część miejscowości wprowadzała czasowe moratoria. Dlatego przed zakupem mieszkania „pod wynajem” zapytaj w urzędzie gminy (ayuntamiento), czy w danej lokalizacji nowa licencja jest w ogóle możliwa. To jedno z najważniejszych pytań w całym procesie.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

W 2025 roku weszła w życie reforma ustawy o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal). W dużym uproszczeniu: dla nowych lokali turystycznych w budynku wymagana może być zgoda wspólnoty właścicieli podjęta kwalifikowaną większością głosów. Wspólnota może też w statucie ograniczać taką działalność. Lokale, które legalnie działały wcześniej, co do zasady mają inną sytuację, ale szczegóły warto sprawdzić z prawnikiem. Przy zakupie poproś o statut wspólnoty i protokoły z ostatnich zebrań.

Krajowy rejestr najmu krótkoterminowego

Od 2025 roku działa także krajowy, jednolity rejestr najmu krótkoterminowego (Registro Único de Arrendamientos). Właściciel uzyskuje w nim numer, który platformy rezerwacyjne wymagają przy ogłoszeniach. To dodatkowy krok obok rejestru regionalnego, a nie jego zamiennik. Procedura jest nowa i bywa doprecyzowywana, więc sprawdź aktualne wymogi przed publikacją ogłoszenia.

Obowiązki właściciela

Rejestracja gości

Hiszpania wymaga przekazywania policji danych gości zakwaterowanych w obiektach turystycznych. Od końca 2024 roku zakres danych jest szerszy i przekazuje się je przez system elektroniczny. W praktyce oznacza to zbieranie dokumentów tożsamości i dodatkowych informacji przy każdym zameldowaniu oraz terminowe ich zgłoszenie. Zaniedbanie tego obowiązku może skutkować karą, dlatego warto to zautomatyzować lub powierzyć firmie zarządzającej.

Podatki dla nierezydentów: modelo 210

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, przychody z najmu rozliczasz w Hiszpanii na formularzu modelo 210 (podatek dochodowy nierezydentów, IRNR). Kilka ważnych zasad:

• rezydenci UE/EOG (w tym Polacy) zwykle mogą odliczać koszty związane z najmem, a stawka jest niższa niż dla osób spoza UE – sprawdź aktualną wartość,
• obywatele spoza UE co do zasady płacą od przychodu, bez odliczeń, po wyższej stawce,
• w okresach, gdy mieszkanie nie jest wynajmowane, nierezydent zwykle i tak płaci podatek od tzw. dochodu przypisanego (imputación de rentas),
• rozliczenie najmu składa się okresowo, terminy warto ustalić z doradcą.

Dochód z Hiszpanii trzeba zwykle wykazać także w Polsce w zeznaniu PIT, z uwzględnieniem umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Sposób rozliczenia zależy od Twojej sytuacji, więc koniecznie porozmawiaj z doradcą podatkowym w obu krajach.

Ubezpieczenie i bezpieczeństwo

Standardowe ubezpieczenie mieszkania często nie obejmuje najmu turystycznego. Potrzebna jest polisa uwzględniająca działalność turystyczną i odpowiedzialność cywilną wobec gości. Do tego dochodzą podstawowe wymogi wyposażenia, instrukcje dla gości, numery alarmowe i dostępny arkusz reklamacyjny (hojas de reclamaciones).

Zarządzanie na co dzień

Sama licencja to dopiero początek. Najem turystyczny to w praktyce mała firma usługowa.

Sprzątanie i pranie

Każda zmiana gości to sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników, uzupełnienie podstawowych środków. W sezonie zmiany bywają co kilka dni, często w weekendy. Osoba na miejscu, która ma klucze i zna mieszkanie, jest praktycznie niezbędna, jeśli sam mieszkasz w Polsce.

Check-in i kontakt z gośćmi

Goście przylatują o różnych porach, czasem z opóźnieniem. Ktoś musi przekazać klucze lub obsłużyć zamek elektroniczny, zebrać dokumenty do rejestracji, odpowiedzieć na pytania i zareagować, gdy nie działa klimatyzacja albo zabraknie ciepłej wody.

Ceny i kalendarz

Ceny na Costa Blanca mocno zależą od sezonu: lato, Wielkanoc i długie weekendy wyglądają zupełnie inaczej niż listopad. Dobrze ustawiony cennik, minimalna długość pobytu i reagowanie na popyt mają duży wpływ na obłożenie. Nie da się jednak z góry obiecać konkretnego przychodu – zależy on od lokalizacji, standardu, opinii gości, konkurencji i przepisów.

Porównanie: sam czy z firmą?

Na co uważać przy zakupie mieszkania pod wynajem

• sprawdź w gminie, czy licencja jest możliwa w danej lokalizacji,
• sprawdź statut wspólnoty i ewentualne uchwały o najmie turystycznym,
• jeśli mieszkanie ma już licencję, zweryfikuj, czy jest aktualna i czy przechodzi na nowego właściciela,
• policz koszty: wspólnota, IBI, ubezpieczenie, media, sprzątanie, prowizje platform, podatki,
• traktuj najem jako dodatek, a nie gwarantowany dochód.

Więcej o kosztach transakcji przeczytasz w naszym poradniku o kosztach zakupu nieruchomości w Hiszpanii, a o pierwszym kroku formalnym – w poradniku o numerze NIE.

CasaAqui pomoże Ci z najmem

CasaAqui Costa oferuje kompleksową obsługę najmu turystycznego: przyjmowanie gości, sprzątanie i zarządzanie mieszkaniem. Obecnie opiekujemy się ok. 30 mieszkaniami na Costa Blanca. Pomagamy też wybrać nieruchomość, w której najem ma sens formalnie. Zobacz oferty na casaaqui.eu i napisz do nas na WhatsApp: +34 652 899 274 – rozmawiamy po polsku.