Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii 2026 – ile doliczyć

Cena w ogłoszeniu to dopiero początek. Kupujący w Hiszpanii płaci podatek od zakupu, notariusza, rejestr, zwykle także gestorię i prawnika, a potem co roku podatki lokalne i opłaty wspólnoty. W praktyce do ceny mieszkania na Costa Blanca czy w Murcji warto doliczyć orientacyjnie ok. 10–14 %. Poniżej wyjaśniamy, z czego to się bierze, i pokazujemy prostą tabelę „na każde 100 tys. €”.

> Ważne: stawki podatków ustalają wspólnoty autonomiczne (u nas Comunitat Valenciana i Región de Murcia) i są regularnie zmieniane. Wszystkie liczby w tym tekście są orientacyjne. To informacje ogólne — przed decyzją skonsultuj się z prawnikiem (abogado) lub doradcą podatkowym (asesor fiscal).

Rynek wtórny czy nowa inwestycja – to zmienia podatek

Najważniejsza pozycja kosztów zależy od tego, czy kupujesz od osoby prywatnej (rynek wtórny), czy od dewelopera (pierwsza sprzedaż).

Rynek wtórny: ITP

Przy zakupie używanego mieszkania lub domu płacisz ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – odpowiednik polskiego PCC, ale znacznie wyższy niż 2 %, do których przywykliśmy w Polsce.

• Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Benidorm i cała Costa Blanca): stawka ogólna w ostatnich latach wynosiła zwykle ok. 9–10 %, z wyższą stawką dla nieruchomości o bardzo wysokiej wartości. Stawka była kilka razy zmieniana, więc sprawdź aktualną przed podpisaniem umowy.
• Región de Murcia (np. San Javier, Los Alcázares, Mazarrón): stawka ogólna zwykle ok. 8 %.

Obie wspólnoty mają stawki obniżone dla określonych grup (np. młodzi kupujący, rodziny wielodzietne, osoby z niepełnosprawnością), ale zwykle dotyczą one głównego miejsca zamieszkania i spełnienia konkretnych warunków – rzadko obejmują kupujących drugi dom z zagranicy.

ITP liczy się od ceny z aktu notarialnego, ale nie mniej niż od tzw. valor de referencia – wartości referencyjnej ustalanej przez hiszpański kataster. Jeśli kupujesz okazyjnie poniżej tej wartości, podatek i tak policzą od wyższej kwoty.

Nowa inwestycja: IVA + AJD

Przy zakupie od dewelopera zamiast ITP płacisz:

• IVA (hiszpański VAT) – dla lokali mieszkalnych zwykle 10 % ceny; dla działek, lokali użytkowych czy miejsc parkingowych kupowanych osobno może to być 21 %.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) – podatek od aktu notarialnego, w Comunitat Valenciana i Murcji zwykle ok. 1,5 % (sprawdź aktualną stawkę).

IVA płaci się zazwyczaj w ratach razem z płatnościami dla dewelopera, a AJD po podpisaniu aktu. Wkrótce w ofercie CasaAqui pojawią się nowe inwestycje – przy nich ta para podatków będzie standardem.

Koszty transakcyjne: notariusz, rejestr, gestoría, prawnik

Notariusz (notario). W Hiszpanii notariusz ma taryfę urzędową zależną od wartości i liczby stron aktu. Dla typowego mieszkania zwykle mieści się to w przedziale ok. 600–1200 €. Tradycyjnie notariusza przy akcie sprzedaży wybiera i opłaca kupujący, choć strony mogą się umówić inaczej.

Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wpis nowego właściciela do księgi to zwykle ok. 400–800 €. Bez wpisu jesteś właścicielem, ale nie jesteś w pełni chroniony wobec osób trzecich – nie pomijaj tego kroku.

Gestoría. Biuro, które płaci podatki, składa akt do rejestru i pilnuje terminów. Typowo ok. 300–600 €. Często gestorię wskazuje bank, jeśli kupujesz na kredyt.

Prawnik (abogado). Sprawdza nota simple, długi wobec wspólnoty i gminy, licencje, zgodność stanu faktycznego z katastrem, przygotowuje umowę rezerwacyjną i arras. Honoraria często liczone są jako ok. 1 % ceny, zwykle z kwotą minimalną. Na tym nie warto oszczędzać.

Tłumacz, NIE, konto. Jeśli nie znasz hiszpańskiego, notariusz może wymagać tłumacza przy akcie. Przed aktem potrzebujesz też numeru NIE (niewielka opłata urzędowa – patrz nasz poradnik o numerze NIE) i zwykle hiszpańskiego konta.

Jeśli kupujesz na kredyt

Od 2019 r. (ustawa Ley 5/2019) bank płaci większość kosztów związanych z samą hipoteką: notariusza za akt hipoteczny, rejestr hipoteki, gestorię i podatek AJD od hipoteki. Kupujący płaci przede wszystkim:

• tasación – wycenę nieruchomości przez uprawnioną firmę, zwykle ok. 300–600 €,
• ewentualną prowizję za otwarcie kredytu (jeśli bank ją pobiera),
• ubezpieczenie nieruchomości (obowiązkowe przy hipotece) i ewentualnie ubezpieczenie na życie, jeśli zdecydujesz się na nie w zamian za niższą marżę,
• ewentualne wynagrodzenie brokera.

Więcej szczegółów – w naszym poradniku o kredycie hipotecznym w Hiszpanii.

Plusvalía municipal – kto płaci?

Plusvalía municipal (IIVTNU) to gminny podatek od wzrostu wartości gruntu. Ustawowo płaci go sprzedający i tak też zwykle jest na rynku wtórnym. Warto jednak dopilnować, by umowa jasno to określała. Przy zakupie od dewelopera zdarzają się klauzule przerzucające ten koszt na kupującego – przeczytaj umowę z prawnikiem.

Jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący ma obowiązek zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego. Robi to zwykle notariusz lub prawnik przy akcie – to nie jest dodatkowy koszt dla Ciebie, ale musisz o tym wiedzieć przy rozliczeniu płatności.

Tabela: ile doliczyć na każde 100 tys. € ceny

Kwoty orientacyjne, dla typowego mieszkania kupowanego bez kredytu. Stawki mogą się zmienić – traktuj tabelę jako punkt wyjścia do rozmowy z prawnikiem.

Przy droższych nieruchomościach koszty stałe rosną wolniej niż cena, więc procentowo całość wychodzi nieco niżej.

Koszty roczne po zakupie

Zakup to jednorazowy wydatek, ale posiadanie mieszkania w Hiszpanii też kosztuje. Zaplanuj w budżecie:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – roczny podatek od nieruchomości, odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości. Zależy od wartości katastralnej i stawki gminy; dla typowego mieszkania na wybrzeżu to zwykle od ok. 200 do 700 € rocznie, dla większych domów więcej.
• Wspólnota (comunidad de propietarios) – opłaty za części wspólne, basen, ogród, windę. Od kilkudziesięciu euro miesięcznie w małym bloku do znacznie wyższych kwot w osiedlach z dużą infrastrukturą.
• Basura – gminna opłata za wywóz śmieci, zwykle od kilkudziesięciu do ok. 150–200 € rocznie, czasem doliczana do IBI lub rachunku za wodę.
• Media – prąd, woda, internet (opłaty stałe także, gdy mieszkanie stoi puste).
• Ubezpieczenie domu – zwykle od ok. 150–400 € rocznie, zależnie od zakresu.
• IRNR – podatek dla nierezydentów. Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, co roku składasz deklarację (modelo 210). Gdy mieszkanie służy Tobie i nie jest wynajmowane, Hiszpania opodatkowuje tzw. dochód przypisany – procent wartości katastralnej (zwykle 1,1 % lub 2 %), od którego płacisz podatek; dla rezydentów UE stawka to zwykle 19 %. W praktyce to często od ok. 100 do kilkuset euro rocznie. Jeśli wynajmujesz, rozliczasz faktyczny przychód z najmu – i warto pamiętać o rozliczeniu tego dochodu także w Polsce (PIT), zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Rezydenci podatkowi Hiszpanii zamiast IRNR rozliczają się w IRPF.

Jak uniknąć niespodzianek – krótka checklista

1. Poproś o nota simple z rejestru – sprawdzisz właściciela i obciążenia.
2. Sprawdź ostatni rachunek IBI i zaświadczenie o braku długów wobec wspólnoty.
3. Zapytaj o planowane remonty wspólnoty (derramas) – mogą oznaczać dodatkowe opłaty.
4. Zarezerwuj ok. 10–14 % ceny na koszty i dolicz koszt przewalutowania z PLN.

Całą ścieżkę opisujemy w poradniku „Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii krok po kroku”.

Policzmy to razem – CasaAqui Costa

Na https://casaaqui.eu znajdziesz ponad 1600 ofert na Costa Blanca i w Regionie Murcji. Przy każdej możemy wspólnie oszacować pełny koszt zakupu, pomóc z numerem NIE, kontem w banku, tłumaczeniem i wizytą u notariusza. Napisz do nas na WhatsApp: +34 652 899 274 – odpowiemy po polsku.