Расходы при покупке недвижимости в Испании 2026
Цена в объявлении — это ещё не итоговая сумма. Покупатель в Испании платит налог на сделку, нотариуса, регистрацию права собственности, обычно также услуги gestoría и юриста. А после покупки каждый год приходят местные налоги, взносы сообщества собственников и налог для нерезидентов. Практическое правило для Коста-Бланки и региона Мурсия: закладывайте примерно 10–14 % сверх цены. Ниже разбираем, из чего складывается эта сумма, и приводим простую таблицу «на каждые 100 000 €».
> Важно: ставки налогов при покупке устанавливают автономные сообщества Испании (в нашем случае Comunitat Valenciana и Región de Murcia), и они периодически меняются. Все цифры в статье ориентировочные. Это общая информация — перед решением проконсультируйтесь с юристом (abogado) или налоговым консультантом (asesor fiscal).
Вторичный рынок или новостройка
Вторичное жильё: налог ITP
При покупке у частного лица вы платите ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу имущества.
- Comunitat Valenciana (Аликанте, Торревьеха, Ориуэла-Коста, Бенидорм и вся Коста-Бланка): общая ставка в последние годы обычно составляла около 9–10 %, для очень дорогих объектов — выше. Ставку уже несколько раз меняли, поэтому уточните действующую перед подписанием.
- Región de Murcia (Сан-Хавьер, Лос-Алькасарес, Масаррон и др.): общая ставка обычно около 8 %.
Льготные ставки существуют, например, для молодых покупателей и многодетных семей, но, как правило, только для основного жилья и при выполнении условий. Иностранцу, покупающему жильё для отдыха, они почти никогда не подходят.
Налог считается от цены в нотариальном акте, но не меньше, чем от valor de referencia — справочной стоимости, которую публикует кадастр. Если удалось купить дешевле этой стоимости, налог всё равно начислят с более высокой суммы.
Новостройка от застройщика: IVA + AJD
Вместо ITP вы платите:
- IVA (НДС): для жилья обычно 10 %; для участков, коммерческих помещений или отдельно купленного парковочного места может применяться 21 %;
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) — гербовый сбор за нотариальный акт, в Валенсии и Мурсии обычно около 1,5 % (уточните актуальную ставку).
IVA обычно платится вместе с каждым платежом застройщику, AJD — после подписания акта. В ближайшее время в каталоге CasaAqui появятся и новостройки — там будет действовать именно эта схема.
Расходы на оформление сделки
Нотариус (notario). Тарифы нотариусов в Испании регулируются государством и зависят от стоимости объекта и объёма документа. Для типичной квартиры — ориентировочно 600–1 200 €. По традиции нотариуса для договора купли-продажи выбирает и оплачивает покупатель, хотя стороны могут договориться иначе.
Реестр собственности (Registro de la Propiedad). Регистрация на ваше имя обычно стоит около 400–800 €. Без неё вы владелец, но не защищены в полной мере перед третьими лицами.
Gestoría. Административное бюро, которое оплачивает налоги, подаёт документы в реестр и следит за сроками. Обычно 300–600 €. При ипотеке банк часто назначает свою gestoría.
Юрист (abogado). Независимый юрист проверяет выписку из реестра (nota simple), долги перед сообществом собственников и муниципалитетом, лицензии, соответствие объекта данным кадастра, готовит или проверяет договор бронирования и задатка (arras). Гонорар часто составляет около 1 % цены, с минимальной суммой. Если вы не говорите по-испански, это обязательная статья расходов.
NIE, счёт в банке, перевод. Вам понадобится номер NIE (небольшая госпошлина — подробнее в нашем гиде о номере NIE) и на практике счёт в испанском банке. Граждане стран вне ЕС должны быть готовы к более детальной проверке происхождения средств (KYC): банки сами решают, какие документы запросить, и это может занять время. Если вы не владеете испанским, нотариус может потребовать присутствия переводчика.
Обратите внимание: с 2025 года Испания отменила «золотую визу» за покупку недвижимости. Покупка жилья сама по себе не даёт права на проживание — вопросы визы и ВНЖ решаются отдельно.
Покупка в ипотеку
С 2019 года (закон Ley 5/2019) большую часть расходов по самому кредиту несёт банк: нотариуса по ипотечному акту, регистрацию ипотеки, gestoría и налог AJD по кредиту. Заёмщик оплачивает в основном:
- tasación — оценку объекта аккредитованной компанией, обычно 300–600 €;
- комиссию за открытие кредита, если банк её берёт;
- обязательное страхование жилья и, при желании, страхование жизни в обмен на сниженную ставку;
- услуги брокера, если вы к нему обращаетесь.
Подробнее — в нашем гиде об ипотеке в Испании для иностранцев.
Plusvalía municipal — кто платит?
Plusvalía municipal (IIVTNU) — муниципальный налог на прирост стоимости земли. По закону его платит продавец, и на вторичном рынке так обычно и происходит. Проследите, чтобы это было прямо указано в договоре: некоторые застройщики пытаются переложить налог на покупателя.
Если продавец — нерезидент Испании, покупатель обязан удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую в счёт налога продавца. Обычно это делает нотариус или юрист при подписании. Для вас это не дополнительный расход, но влияет на распределение платежей.
Таблица: расходы на каждые 100 000 € цены
Ориентировочные суммы для типичной квартиры без ипотеки. Ставки могут измениться — используйте таблицу как отправную точку.
| Статья | Вторичка – Comunitat Valenciana | Вторичка – Región de Murcia | Новостройка (IVA + AJD) |
|---|---|---|---|
| Налог на покупку | ок. 9 000–10 000 € (ITP) | ок. 8 000 € (ITP) | ок. 10 000 € IVA + 1 500 € AJD |
| Нотариус | ок. 600–1 000 € | ок. 600–1 000 € | ок. 600–1 000 € |
| Реестр | ок. 400–700 € | ок. 400–700 € | ок. 400–700 € |
| Gestoría | ок. 300–500 € | ок. 300–500 € | ок. 300–500 € |
| Юрист | ок. 1 000–1 500 € | ок. 1 000–1 500 € | ок. 1 000–1 500 € |
| Итого (ориентировочно) | ок. 11 000–13 500 € | ок. 10 000–11 500 € | ок. 13 500–15 000 € |
У более дорогих объектов фиксированные расходы растут медленнее цены, поэтому общий процент немного ниже.
Ежегодные расходы владельца
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный налог на недвижимость; зависит от кадастровой стоимости и ставки муниципалитета. Для типичной квартиры на побережье — часто 200–700 € в год, для больших вилл больше.
- Сообщество собственников (comunidad) — общие зоны, бассейн, сад, лифт. От нескольких десятков евро в месяц в небольшом доме до заметно больших сумм в комплексах с развитой инфраструктурой.
- Basura — муниципальный сбор за вывоз мусора, обычно от нескольких десятков евро до примерно 150–200 € в год.
- Коммунальные услуги — электричество, вода, интернет; фиксированная часть платится, даже если квартира пустует.
- Страхование жилья — обычно 150–400 € в год.
- IRNR — налог на доходы нерезидентов. Если вы не налоговый резидент Испании, каждый год подаётся декларация modelo 210. Если жильё используется вами и не сдаётся, облагается условный доход — процент от кадастровой стоимости (обычно 1,1 % или 2 %). Для резидентов ЕС/ЕЭЗ ставка 19 %, для остальных, в том числе граждан России, Украины и других стран вне ЕС, — 24 %. На практике это часто от ~100 до нескольких сотен евро в год. При сдаче в аренду декларируется фактический доход; нерезиденты из стран вне ЕС, как правило, не могут вычитать расходы, что важно учесть в расчётах.
Если вы переедете в Испанию и станете налоговым резидентом, вместо IRNR будете платить IRPF. Это стоит заранее обсудить с налоговым консультантом.
Короткий чек-лист
- Запросите свежую nota simple из реестра.
- Проверьте последнюю квитанцию IBI и справку об отсутствии долгов перед сообществом.
- Спросите о запланированных дополнительных взносах (derramas).
- Отложите около 10–14 % цены на расходы ещё до переговоров и учтите стоимость конвертации валюты.
Весь путь от бронирования до получения ключей описан в нашем пошаговом гиде о покупке недвижимости в Испании.
Посчитаем вместе — CasaAqui Costa
На https://casaaqui.eu более 1 600 объектов на Коста-Бланке и в регионе Мурсия. По любому из них мы поможем рассчитать полную стоимость покупки, получить NIE, открыть счёт, организовать перевод и визит к нотариусу. Пишите в WhatsApp: +34 652 899 274.