Frais d'achat immobilier en Espagne 2026 : le guide
En France, on parle de « frais de notaire » qui représentent environ 7 à 8 % dans l'ancien. En Espagne, la logique est proche, mais la facture se répartit entre plusieurs intervenants et dépend fortement de la région. Pour un bien sur la Costa Blanca ou dans la région de Murcie, prévoyez environ 10 à 14 % en plus du prix. Voici le détail poste par poste, avec un tableau simple « pour chaque 100 000 € ».
> Attention : les taux de l'impôt d'acquisition sont fixés par les communautés autonomes (ici la Comunitat Valenciana et la Región de Murcia) et évoluent régulièrement. Tous les montants sont indicatifs. Il s'agit d'informations générales : avant de vous engager, consultez un avocat (abogado) ou un conseiller fiscal (asesor fiscal).
Ancien ou neuf : l'impôt n'est pas le même
Dans l'ancien : l'ITP
Si vous achetez à un particulier, vous payez l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), l'équivalent des droits de mutation.
- Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Benidorm, Altea et toute la Costa Blanca) : le taux général tourne ces dernières années autour de 9 à 10 %, avec un taux supérieur pour les biens de très grande valeur. Il a été modifié à plusieurs reprises : vérifiez le taux en vigueur avant de signer.
- Región de Murcia (San Javier, Los Alcázares, Mazarrón…) : taux général généralement autour de 8 %.
Les taux réduits (jeunes, familles nombreuses) visent presque toujours la résidence principale : un acheteur étranger de résidence secondaire en bénéficie rarement.
L'ITP se calcule sur le prix de l'acte, mais jamais sur un montant inférieur à la valor de referencia, une valeur de référence publiée par le cadastre espagnol. Une « bonne affaire » en dessous de cette valeur ne réduit donc pas l'impôt.
Dans le neuf : TVA (IVA) + AJD
En achetant directement à un promoteur, vous payez à la place :
- l'IVA (TVA espagnole) : en général 10 % pour un logement ; un terrain, un local commercial ou un parking acheté séparément peut être taxé à 21 % ;
- l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), droit sur l'acte notarié : en général autour de 1,5 % dans la Comunitat Valenciana et à Murcie (taux à confirmer).
La TVA se règle avec chaque échéance versée au promoteur. CasaAqui proposera prochainement des programmes neufs.
Les frais de la transaction
Notaire (notario). En Espagne, les honoraires notariaux suivent un barème officiel selon la valeur et la longueur de l'acte. Pour un appartement courant, comptez environ 600 à 1 200 €. L'usage veut que l'acheteur choisisse et paie le notaire pour l'acte de vente, même si les parties peuvent convenir autrement. Contrairement à la France, le notaire espagnol ne vérifie pas tout : il authentifie l'acte, d'où l'intérêt d'un avocat.
Registre foncier (Registro de la Propiedad). L'inscription à votre nom coûte en général 400 à 800 €. Sans inscription, vous êtes propriétaire mais pas pleinement protégé vis-à-vis des tiers.
Gestoría. Paie les impôts et dépose l'acte au registre. Comptez 300 à 600 €.
Avocat (abogado). Il vérifie la nota simple, les dettes envers la copropriété et la mairie, les licences et la concordance avec le cadastre, et rédige ou relit le contrat de réservation et le contrat d'arrhes (arras). Ses honoraires représentent souvent environ 1 % du prix, avec un minimum.
NIE, compte bancaire, traduction. Il vous faut un numéro NIE (petite taxe administrative – voir notre guide sur le numéro NIE) et, en pratique, un compte dans une banque espagnole. Si vous ne maîtrisez pas l'espagnol, le notaire peut exiger un interprète.
Si vous achetez à crédit
Depuis la loi Ley 5/2019, la banque prend en charge l'essentiel des frais liés au prêt lui-même : notaire de l'acte de prêt, inscription de l'hypothèque, gestoría et AJD sur le prêt. L'emprunteur paie surtout :
- la tasación, l'expertise par une société agréée, généralement 300 à 600 € ;
- d'éventuels frais de dossier ;
- l'assurance habitation (obligatoire avec une hypothèque) et, si vous l'acceptez contre un meilleur taux, une assurance décès ;
- les honoraires d'un courtier, le cas échéant.
Plus de détails dans notre guide sur le crédit immobilier en Espagne pour les étrangers.
La plusvalía municipal : qui la paie ?
La plusvalía municipal (IIVTNU) est un impôt local sur l'augmentation de valeur du terrain. Légalement, elle incombe au vendeur, et c'est l'usage dans l'ancien. Vérifiez que le contrat le précise ; certains contrats de promoteurs tentent de la faire supporter à l'acheteur.
Si le vendeur n'est pas résident fiscal espagnol, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au fisc en acompte sur l'impôt du vendeur. Ce n'est pas un coût supplémentaire : le notaire ou l'avocat s'en charge à la signature.
Tableau indicatif : frais pour chaque 100 000 € de prix
Montants approximatifs pour un logement courant acheté sans crédit. Les taux peuvent changer : utilisez ce tableau comme point de départ.
| Poste | Ancien – Comunitat Valenciana | Ancien – Región de Murcia | Neuf (IVA + AJD) |
|---|---|---|---|
| Impôt d'acquisition | env. 9 000–10 000 € (ITP) | env. 8 000 € (ITP) | env. 10 000 € IVA + 1 500 € AJD |
| Notaire | env. 600–1 000 € | env. 600–1 000 € | env. 600–1 000 € |
| Registre | env. 400–700 € | env. 400–700 € | env. 400–700 € |
| Gestoría | env. 300–500 € | env. 300–500 € | env. 300–500 € |
| Avocat | env. 1 000–1 500 € | env. 1 000–1 500 € | env. 1 000–1 500 € |
| Total indicatif | env. 11 000–13 500 € | env. 10 000–11 500 € | env. 13 500–15 000 € |
Les charges annuelles
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – l'équivalent de la taxe foncière, calculé sur la valeur cadastrale et le taux communal. Pour un appartement courant sur la côte, souvent entre 200 et 700 € par an ; davantage pour une grande villa.
- Copropriété (comunidad de propietarios) – parties communes, piscine, jardins, ascenseur. De quelques dizaines d'euros par mois dans un petit immeuble à nettement plus dans une résidence très équipée.
- Basura – taxe communale d'ordures ménagères, en général de quelques dizaines d'euros à environ 150–200 € par an, parfois intégrée à l'IBI ou à la facture d'eau.
- Énergie et assurance – parts fixes même si le logement est vide ; assurance habitation souvent 150 à 400 € par an.
- IRNR – impôt des non-résidents. Si vous n'êtes pas résident fiscal espagnol, vous déposez chaque année le formulaire modelo 210. Pour un logement occupé par vous et non loué, l'Espagne impose un revenu fictif – un pourcentage de la valeur cadastrale (en général 1,1 % ou 2 %) – au taux de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE. Concrètement, souvent entre une centaine et quelques centaines d'euros par an. Si vous louez, vous déclarez les loyers réels ; la convention fiscale franco-espagnole (ou belge, suisse…) détermine ensuite le traitement dans votre pays.
Les résidents fiscaux espagnols relèvent de l'IRPF, non de l'IRNR.
Avant de négocier, demandez le dernier avis d'IBI, une attestation de charges à jour et renseignez-vous sur d'éventuelles derramas (appels de fonds exceptionnels). Toutes les étapes, de la réservation à la remise des clés, sont détaillées dans notre guide « Acheter un bien en Espagne étape par étape ».
Faisons le calcul ensemble – CasaAqui Costa
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