Location saisonnière sur la Costa Blanca : licence et règles
Acheter un appartement sur la Costa Blanca, y passer quelques semaines par an et le louer aux vacanciers le reste du temps : beaucoup de Français et de Belges y pensent. C’est faisable, mais la location de courte durée en Espagne est nettement plus encadrée qu’il y a quelques années. Ce guide fait le point, concrètement, sur la situation en 2026 : la licence touristique, le rôle de la copropriété, vos obligations envers les voyageurs et le fisc, et la gestion au quotidien.
> Il s’agit d’informations générales. Les règles changent souvent et varient d’une commune à l’autre. Avant d’acheter ou de commencer à louer, consultez un avocat espagnol (abogado) ou un conseiller fiscal (asesor fiscal) et vérifiez toujours la réglementation en vigueur auprès de la mairie.
Ce qu’on entend par location touristique
L’Espagne distingue la location d’habitation classique (longue durée, loi nationale sur les baux), la location saisonnière au sens civil et la location touristique : un logement proposé de façon habituelle pour de courts séjours de vacances, en général via des plateformes. Cette dernière relève de la réglementation touristique de chaque communauté autonome. La Costa Blanca se trouve dans la Comunitat Valenciana, ce sont donc les règles valenciennes qui s’appliquent. Si vous achetez de l’autre côté de la limite, dans la Región de Murcia (par exemple autour de la Mar Menor), les règles murciennes diffèrent sur certains points.
Comme en France avec le numéro d’enregistrement en mairie dans de nombreuses villes, le logement doit être inscrit à un registre officiel – mais en Espagne c’est un préalable obligatoire partout, et le numéro doit figurer sur chaque annonce.
La licence touristique dans la Comunitat Valenciana
L’inscription au registre du tourisme
Le logement est inscrit au Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, qui lui attribue un numéro, appelé familièrement « licence VT ». On demande en général des documents prouvant que le logement respecte les normes d’habitabilité et d’équipement et, de plus en plus souvent, une attestation de la mairie confirmant que l’usage touristique est compatible avec le plan d’urbanisme.
Durcissement 2024–2025
Fin 2024 et en 2025, le gouvernement régional a durci le régime des logements touristiques. La tendance est nette : davantage de contrôles, un rôle accru des mairies, des exigences techniques et administratives plus strictes et une révision périodique des inscriptions. Les détails (pièces exigées, durée de validité, sanctions) peuvent encore évoluer : ne vous fiez pas à d’anciennes listes trouvées en ligne.
Restrictions municipales
Les mairies peuvent limiter ou suspendre les nouvelles autorisations dans certaines zones, souvent les centres historiques ou les quartiers très touristiques. Certaines communes ont instauré des moratoires temporaires. Avant d’acheter un bien pour le louer, demandez donc à l’ayuntamiento si une nouvelle inscription est envisageable à cette adresse.
La copropriété
Avec la réforme de la loi sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal), entrée en vigueur en 2025, la communauté des propriétaires peut exiger un accord voté à la majorité qualifiée avant qu’un appartement ne soit affecté à la location touristique. Les statuts peuvent aussi prévoir des restrictions. Les logements déjà exploités légalement auparavant sont en principe dans une situation différente, mais faites-le vérifier par un avocat. Lors de l’achat, demandez les statuts et les procès-verbaux récents.
Le registre national des locations de courte durée
Depuis 2025, l’Espagne dispose aussi d’un registre national, le Registro Único de Arrendamientos. Il délivre un numéro que les plateformes de réservation exigent pour publier une annonce. C’est une démarche supplémentaire, qui s’ajoute au registre régional sans le remplacer. Le dispositif étant récent, vérifiez les exigences à jour avant de publier.
Vos obligations de propriétaire
Déclaration des voyageurs
Les hébergements touristiques doivent transmettre aux autorités les données des voyageurs. Depuis fin 2024, les informations demandées sont plus nombreuses et se transmettent par voie électronique. Concrètement, il faut recueillir pièces d’identité et informations complémentaires à chaque arrivée et les déclarer dans les délais. Un oubli peut entraîner une amende : mieux vaut automatiser ou déléguer.
Fiscalité des non-résidents : modelo 210
Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vos loyers sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents, via le modelo 210. Quelques principes généraux :
- les résidents de l’UE/EEE peuvent généralement déduire les charges liées à la location et bénéficient d’un taux plus bas,
- les résidents hors UE sont en principe imposés sur le revenu brut, sans déduction et à un taux plus élevé,
- pendant les périodes sans location, un non-résident paie en général quand même un impôt sur un revenu forfaitaire (imputación de rentas),
- les déclarations sont périodiques ; votre conseiller vous indiquera le calendrier.
En France ou en Belgique, ces revenus doivent en principe aussi être déclarés, selon les règles de la convention fiscale applicable. Vérifiez les taux actuels et votre situation avec un conseiller dans chaque pays.
Assurance et sécurité
Une assurance habitation standard exclut souvent l’activité touristique. Il faut une police couvrant expressément la location saisonnière et la responsabilité civile envers les voyageurs. S’y ajoutent l’équipement minimal requis, les informations pour les hôtes, les numéros d’urgence et les feuilles de réclamation officielles (hojas de reclamaciones).
La gestion au quotidien
La licence n’est qu’un début : une location touristique fonctionne comme une petite entreprise d’hébergement.
Ménage et linge
Chaque changement de voyageurs implique ménage, draps et serviettes propres, réassort des produits de base. En haute saison, les rotations peuvent se faire tous les deux ou trois jours, souvent le week-end. Si vous vivez en France, une personne de confiance sur place est indispensable.
Accueil et contact avec les voyageurs
Les vols arrivent à toute heure, parfois en retard. Quelqu’un doit remettre les clés ou gérer une serrure connectée, recueillir les données de déclaration, répondre aux questions et intervenir si la climatisation tombe en panne.
Tarifs et calendrier
Les prix sur la Costa Blanca varient fortement selon la saison : l’été, Pâques et les ponts n’ont rien à voir avec novembre. Une bonne politique tarifaire et des durées minimales adaptées influent sur le taux d’occupation, mais personne ne peut garantir un revenu précis. Tout dépend de l’emplacement, du standing, des avis, de la concurrence et de la réglementation.
| Tâche | Seul, depuis l’étranger | Avec une société de gestion |
|---|---|---|
| Déclaration des voyageurs | à suivre à chaque réservation | généralement incluse |
| Ménage et linge | aide locale nécessaire | organisé |
| Pannes | difficile à distance | intervention sur place |
| Tarifs et calendrier | chronophage | définis ensemble |
Avant d’acheter pour louer
- demandez à la mairie si l’inscription est possible dans la zone,
- lisez les statuts et décisions de la copropriété,
- si le bien a déjà un numéro, vérifiez qu’il est valide et ce qu’il devient après la vente,
- chiffrez tous les coûts : charges, IBI, assurance, énergie, ménage, commissions des plateformes, impôts,
- considérez la location comme un complément, pas comme un revenu garanti.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur les frais d’achat d’un bien en Espagne et sur le numéro NIE.
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CasaAqui Costa propose une gestion complète de la location touristique : accueil des voyageurs, ménage et gestion du logement. Nous nous occupons actuellement d’environ 30 appartements sur la Costa Blanca. Nous vous aidons aussi à choisir un bien où la location est réalisable sur le plan réglementaire. Découvrez nos biens sur casaaqui.eu ou écrivez-nous sur WhatsApp : +34 652 899 274.