Ferienvermietung an der Costa Blanca: Lizenz & Regeln
Eine Wohnung an der Costa Blanca kaufen, selbst einige Wochen im Jahr dort verbringen und sie in der übrigen Zeit an Urlauber vermieten – diesen Plan haben viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Das kann gut funktionieren, doch die Regeln für Kurzzeitvermietung in Spanien sind in den letzten Jahren deutlich strenger geworden. Dieser Ratgeber erklärt sachlich, wie die Lage 2026 aussieht: Lizenz, Rolle der Eigentümergemeinschaft, Pflichten gegenüber Gästen und Finanzamt sowie der Alltag der Vermietung.
> Dies sind allgemeine Informationen. Vorschriften ändern sich häufig und unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Lassen Sie sich vor Kauf oder Vermietungsstart von einem spanischen Rechtsanwalt (abogado) oder Steuerberater (asesor fiscal) beraten und prüfen Sie immer die aktuellen Regeln bei der Gemeinde.
Was gilt als touristische Vermietung?
Spanien unterscheidet zwischen normaler Wohnraummiete (langfristig, landesweites Mietgesetz), Saisonmiete und touristischer Vermietung, also dem regelmäßigen Anbieten einer Wohnung für kurze Urlaubsaufenthalte, meist über Buchungsplattformen. Letztere unterliegt dem Tourismusrecht der jeweiligen autonomen Region. Die Costa Blanca gehört zur Comunitat Valenciana, deshalb gelten valencianische Vorschriften. Wer knapp jenseits der Grenze in der Región de Murcia kauft, etwa am Mar Menor, unterliegt murcianischen Regeln, die sich im Detail unterscheiden.
Ähnlich wie in vielen deutschen Städten mit Zweckentfremdungsverboten braucht man auch hier eine Registrierung – nur ist sie in Spanien zwingende Voraussetzung, und die Registriernummer muss in jeder Anzeige stehen.
Die touristische Lizenz in der Comunitat Valenciana
Eintragung ins Tourismusregister
Die Wohnung wird im Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana eingetragen und erhält eine Nummer, umgangssprachlich „VT-Lizenz“. Üblich sind Nachweise, dass die Wohnung die Anforderungen an Bewohnbarkeit und Ausstattung erfüllt, und zunehmend eine Bestätigung der Gemeinde, dass die touristische Nutzung nach dem Bebauungsplan zulässig ist.
Verschärfungen 2024–2025
Ende 2024 und im Laufe des Jahres 2025 hat die Regionalregierung die Regeln für Ferienwohnungen verschärft. Die Richtung ist klar: mehr Kontrollen, eine stärkere Rolle der Gemeinden, strengere technische und formale Anforderungen und eine regelmäßige Überprüfung der Eintragungen. Einzelheiten wie erforderliche Unterlagen, Geltungsdauer und Bußgelder können sich noch ändern – verlassen Sie sich also nicht auf ältere Checklisten.
Kommunale Einschränkungen
Gemeinden können neue Genehmigungen in bestimmten Zonen begrenzen oder aussetzen, häufig in Altstädten oder in Vierteln mit vielen Ferienwohnungen. Einige Orte haben zeitweise Moratorien erlassen. Fragen Sie deshalb vor dem Kauf beim Ayuntamiento nach, ob eine neue Eintragung an dieser Adresse realistisch ist.
Die Eigentümergemeinschaft
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal), die 2025 in Kraft trat, kann die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) verlangen, dass eine qualifizierte Mehrheit zustimmt, bevor eine Wohnung touristisch vermietet wird. Auch die Statuten können Einschränkungen enthalten. Wohnungen, die bereits zuvor legal vermietet wurden, sind grundsätzlich anders gestellt; das sollte aber ein Anwalt prüfen. Fordern Sie beim Kauf die Statuten und die jüngsten Versammlungsprotokolle an.
Das nationale Register für Kurzzeitvermietung
Seit 2025 gibt es außerdem ein landesweites Register, das Registro Único de Arrendamientos. Es vergibt eine Nummer, die Buchungsplattformen für Anzeigen verlangen. Das ist ein zusätzlicher Schritt neben dem regionalen Register, kein Ersatz. Da das System neu ist, prüfen Sie vor der Veröffentlichung die aktuellen Anforderungen.
Ihre Pflichten als Eigentümer
Gästemeldung
Touristische Unterkünfte müssen die Daten ihrer Gäste an die Behörden übermitteln. Seit Ende 2024 werden mehr Angaben verlangt, die elektronisch übermittelt werden. In der Praxis heißt das: bei jedem Check-in Ausweisdokumente und Zusatzinformationen erfassen und fristgerecht melden. Versäumnisse können Bußgelder nach sich ziehen, daher lohnt sich Automatisierung oder Delegation.
Steuern für Nichtresidenten: modelo 210
Wer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, versteuert Mieteinnahmen dort über die Einkommensteuer für Nichtresidenten mit dem Formular modelo 210. Einige Grundsätze:
- EU-/EWR-Ansässige können in der Regel mit der Vermietung verbundene Kosten abziehen und zahlen einen niedrigeren Satz,
- Ansässige außerhalb der EU (auch die Schweiz ist hier gesondert zu betrachten) werden grundsätzlich auf die Bruttoeinnahmen besteuert, oft ohne Abzüge und zu einem höheren Satz – klären Sie Ihren Fall mit dem Berater,
- in Zeiten ohne Vermietung zahlen Nichtresidenten meist trotzdem Steuer auf ein fiktives Einkommen (imputación de rentas),
- die Erklärungen werden periodisch abgegeben; Ihr Berater kennt die Fristen.
In Deutschland oder Österreich sind die spanischen Einkünfte je nach Doppelbesteuerungsabkommen ebenfalls relevant, etwa im Rahmen des Progressionsvorbehalts. Klären Sie das mit einem Steuerberater in beiden Ländern.
Versicherung und Sicherheit
Eine normale Wohngebäude- oder Hausratversicherung deckt touristische Vermietung oft nicht ab. Sinnvoll ist eine Police, die Ferienvermietung und Haftpflicht gegenüber Gästen ausdrücklich einschließt. Hinzu kommen Mindestausstattung, Gästeinformationen, Notrufnummern und die offiziellen Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones).
Die Verwaltung im Alltag
Die Lizenz ist erst der Anfang. Eine Ferienwohnung ist im Grunde ein kleiner Gastgewerbebetrieb.
Reinigung und Wäsche
Jeder Gästewechsel bedeutet Reinigung, frische Bettwäsche und Handtücher sowie das Auffüllen der Grundausstattung. In der Hochsaison wechseln die Gäste teils alle paar Tage, oft am Wochenende. Wer in Deutschland lebt, braucht eine verlässliche Person vor Ort.
Check-in und Gästebetreuung
Flüge landen zu jeder Tageszeit und manchmal verspätet. Jemand muss Schlüssel übergeben oder ein elektronisches Schloss verwalten, die Daten für die Gästemeldung erfassen, Fragen beantworten und reagieren, wenn die Klimaanlage ausfällt.
Preise und Kalender
Die Preise an der Costa Blanca schwanken stark mit der Saison: Sommer, Ostern und Brückentage sind etwas völlig anderes als November. Eine durchdachte Preis- und Mindestaufenthaltsstrategie beeinflusst die Auslastung, aber niemand kann bestimmte Einnahmen versprechen. Sie hängen von Lage, Ausstattung, Bewertungen, Wettbewerb und Regulierung ab.
| Aufgabe | Selbst aus Deutschland | Mit Verwaltungsfirma |
|---|---|---|
| Gästemeldung | jede Buchung selbst überwachen | meist inklusive |
| Reinigung und Wäsche | Hilfe vor Ort nötig | organisiert |
| Reparaturen | aus der Ferne schwierig | schnelle Reaktion vor Ort |
| Preise und Kalender | zeitaufwendig | gemeinsam abgestimmt |
Vor dem Kauf zur Vermietung
- bei der Gemeinde klären, ob eine Eintragung in der Zone möglich ist,
- Statuten und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft lesen,
- hat die Wohnung bereits eine Nummer, prüfen, ob sie gültig ist und was nach dem Verkauf damit geschieht,
- alle Kosten einplanen: Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Nebenkosten, Reinigung, Plattformprovisionen, Steuern,
- Mieteinnahmen als Zubrot sehen, nicht als garantierte Rendite.
Weitere Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zu den Kaufnebenkosten in Spanien und zur NIE-Nummer.
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