Hypothek in Spanien für Ausländer – die Grundlagen 2026

Spanische Banken finanzieren auch Käufer aus dem Ausland – einschließlich Personen, die nicht in Spanien wohnen. Die Bedingungen für Nichtresidenten sind allerdings meist vorsichtiger als für Residenten, und das Verfahren ist seit dem Immobilienkreditgesetz Ley 5/2019 streng geregelt. Dieser Ratgeber zeigt, womit Sie rechnen sollten: Eigenkapital, Unterlagen, Zinsbindung, Nebenkosten und die Frage, ob eine spanische Finanzierung für Sie überhaupt die beste Lösung ist.

> Dies sind allgemeine Informationen; die Kreditrichtlinien der Banken ändern sich häufig. Lassen Sie sich vor der Unterschrift von einem unabhängigen Finanzierungsberater, einem Anwalt (abogado) oder Steuerberater (asesor fiscal) beraten.

Resident oder Nichtresident?

Entscheidend ist für die Bank, wo Sie leben und steuerpflichtig sind – nicht Ihre Staatsangehörigkeit.

• Nichtresidenten (Wohnsitz und Einkommen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, Kauf einer Ferienimmobilie): üblich ist eine Finanzierung von etwa 60–70 % des Werts.
• Residenten mit Einkommen in Spanien: meist bis etwa 80 %, in Ausnahmefällen mehr.

Basis ist in der Regel der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Bankgutachten (tasación). Liegt das Gutachten unter dem Preis, steigt Ihr Eigenkapitalbedarf.

Als Nichtresident sollten Sie mit rund 40–45 % des Kaufpreises an Eigenmitteln planen: 30–40 % Eigenanteil plus etwa 10–14 % Kaufnebenkosten (siehe unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Spanien).

Weitere typische Eckdaten (Richtwerte, je nach Bank):

• Laufzeiten für Nichtresidenten oft bis 20–25 Jahre, für Residenten teils länger;
• Höchstalter bei Kreditende meist um 70–75 Jahre – für Käufer kurz vor oder im Ruhestand ein wichtiger Punkt;
• alle Kreditraten zusammen idealerweise nicht mehr als etwa 30–40 % des Nettoeinkommens.

Für Rentner gilt: Viele Banken akzeptieren die Rente als Einkommen, verlangen aber Rentenbescheide und kürzere Laufzeiten.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Jede Bank hat ihre eigene Liste. Für angestellte Nichtresidenten typisch:

1. Reisepass oder Personalausweis und NIE-Nummer (siehe unseren Ratgeber zur NIE-Nummer);
2. Einkommensteuerbescheide der letzten ein bis zwei Jahre;
3. aktuelle Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag bzw. Arbeitgeberbescheinigung;
4. bei Selbstständigen: Bilanzen bzw. BWA und Steuernachweise;
5. Kontoauszüge der letzten etwa sechs Monate;
6. eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland (in Deutschland z. B. eine SCHUFA-Auskunft) und Angaben zu bestehenden Krediten;
7. Objektunterlagen: Reservierungs- oder Arras-Vertrag, nota simple.

Häufig verlangen Banken Übersetzungen ins Spanische, teils beglaubigt. Ein spanisches Konto ist ohnehin nötig, da Darlehen und Raten in Euro laufen.

Das Wertgutachten (tasación)

Vor der Zusage bewertet eine von der Banco de España zugelassene Gutachtergesellschaft die Immobilie. Die Kosten tragen Sie, meist etwa 300–600 €. Sie dürfen auch ein eigenes, noch gültiges Gutachten einer zugelassenen Gesellschaft vorlegen – die Bank darf es nicht allein deshalb ablehnen, weil sie es nicht selbst beauftragt hat.

Festzins, variabel oder gemischt?

• Festzins (tipo fijo) – gleiche Rate über die gesamte Laufzeit, auch 20 oder 30 Jahre. Das entspricht am ehesten der in Deutschland gewohnten langen Zinsbindung, ist zu Beginn aber oft etwas teurer.
• Variabel (tipo variable) – Euribor (meist 12 Monate) plus Bankmarge (diferencial), Anpassung alle 6 oder 12 Monate. Der Euribor kann stark schwanken; prüfen Sie den aktuellen Stand und die jüngere Entwicklung.
• Gemischt (tipo mixto) – einige Jahre fest, danach Euribor plus Marge.

Eine Patentlösung gibt es nicht. Die Kernfrage lautet: Könnte ich auch eine um 20–30 % höhere Rate tragen? Wenn nicht, sind Festzins oder Mischmodell die ruhigere Wahl.

Kosten der Finanzierung

Seit 2019 trägt die Bank Notar der Darlehensurkunde, Grundbucheintrag der Hypothek, Gestoría und die AJD auf das Darlehen. Sie zahlen in der Regel:

• die tasación;
• eine eventuelle Bearbeitungsgebühr (comisión de apertura) – manche Banken verzichten darauf;
• Versicherungen (siehe unten);
• ggf. das Honorar eines Kreditvermittlers;
• Übersetzungen und zusätzlich angeforderte Kopien.

Das Gesetz begrenzt auch die Vorfälligkeitsentschädigung: Bei variablen Darlehen ist sie gering und gilt nur in den ersten Jahren, bei Festzinsdarlehen kann sie bis etwa 2 % des zurückgezahlten Betrags erreichen. Prüfen Sie das im Angebot.

Versicherungen und Koppelprodukte

Pflicht ist eine Gebäudeversicherung (seguro de daños). Die Bank darf Sie aber nicht zwingen, sie bei ihr abzuschließen – eine gleichwertige Police eines anderen Versicherers muss akzeptiert werden.

Üblich sind Zinsrabatte (bonificaciones) für Risikolebensversicherung, Gehaltseingang, Kreditkarte oder Hausversicherung der Bank. Koppelungsgeschäfte als Bedingung sind grundsätzlich verboten, solche Rabatte dagegen erlaubt. Rechnen Sie nach: Eine teure Police kann den Zinsvorteil auffressen. Die Bank muss Ihnen das Angebot mit und ohne Zusatzprodukte zeigen.

FEIN, FiAE und der Notartermin

Ley 5/2019 schreibt ein Transparenzverfahren vor:

1. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) – das verbindliche Angebot mit Kosten, Zins und Beispielraten, vergleichbar dem ESIS-Merkblatt in Deutschland.
2. FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) – ein Warnhinweisblatt zu wichtigen Klauseln, etwa zum variablen Zins.
3. Beides muss mindestens 10 Kalendertage vor der Unterzeichnung vorliegen.
4. In dieser Zeit findet ein persönlicher, kostenloser Termin beim Notar statt. Er erläutert die Bedingungen, prüft Ihr Verständnis und hält dies in einem acta de transparencia fest.

Ohne diesen Schritt kann die Hypothek nicht unterschrieben werden. Ohne Spanischkenntnisse sollten Sie einen Dolmetscher mitbringen – CasaAqui unterstützt bei Übersetzungen und Terminen.

Lohnt sich ein Kreditvermittler?

Ein Vermittler (intermediario de crédito inmobiliario) muss bei der Banco de España oder einem regionalen Register eingetragen sein und sein Honorar offenlegen. Ein guter Vermittler weiß, welche Banken aktuell an Nichtresidenten finanzieren, vergleicht mehrere Angebote und spart Ihnen Reisen. Klären Sie vorab Honorar, Leistungsumfang und die Zahl der Partnerbanken.

Alternative und Währungsfrage

Für Käufer aus der Eurozone entfällt das Währungsrisiko – ein Vorteil gegenüber Käufern aus anderen Ländern. Für Schweizer mit Einkommen in Franken gilt dagegen: Wertet der Franken gegenüber dem Euro ab, wird die Rate real teurer, auch wenn der Euribor gleich bleibt.

Für alle sinnvoll:

• die Rate mit Puffer durchrechnen (höherer Zins, für Schweizer zusätzlich ein um 10–20 % schlechterer Wechselkurs);
• lieber weniger leihen und mehr Eigenkapital einsetzen;
• eine Euro-Reserve für mehrere Monatsraten halten;
• bei geplanter Vermietung nicht davon ausgehen, dass die Mieteinnahmen die Rate decken – die Auslastung ist saisonal (siehe unseren Ratgeber zur Ferienvermietung an der Costa Blanca);
• Alternativen vergleichen, etwa eine Finanzierung über die eigene Immobilie im Heimatland und Barkauf in Spanien. Jede Variante hat andere Kosten und Risiken.

Zusammenfassung in fünf Punkten

1. Nichtresidenten: meist 60–70 % Finanzierung – rund 40–45 % des Preises an Eigenmitteln bereithalten.
2. Unterlagen: NIE, Steuerbescheide, Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Bonitätsauskunft – übersetzt.
3. Zinsmodell wählen, das auch im ungünstigen Fall tragbar bleibt.
4. FEIN, 10 Tage und Notartermin sind Ihr Schutz, keine Formalität.
5. Altersgrenzen und Laufzeit bei der Ruhestandsplanung berücksichtigen.

Den gesamten Kaufablauf beschreibt unser Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien.

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