Hipoteca en España para extranjeros y no residentes

Los bancos españoles conceden hipotecas a extranjeros, también a quienes no residen en España. Eso sí, las condiciones para no residentes suelen ser más prudentes y el procedimiento está muy regulado desde la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. En esta guía —pensada para compradores latinoamericanos, europeos o de cualquier país que inviertan en la Costa Blanca o en Murcia— explicamos cuánto se financia, qué documentos piden, cómo elegir el tipo de interés y qué riesgos tiene endeudarse en euros si cobras en otra moneda.

> Esto es información general y las políticas bancarias cambian a menudo. Antes de firmar, consulta con un asesor hipotecario independiente, un abogado o un asesor fiscal.

Residente o no residente

Al banco le importa sobre todo dónde vives y tributas, no tu nacionalidad.

• No residente (vives y trabajas fuera de España y compras una segunda vivienda): lo habitual es una financiación de en torno al 60–70 % del valor.
• Residente con ingresos en España: normalmente hasta un 80 %, y de forma excepcional algo más.

El porcentaje se aplica al menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. Si la tasación sale por debajo del precio, tendrás que aportar más.

En la práctica, un no residente debería contar con un 40–45 % del precio en ahorros: la entrada más un 10–14 % de impuestos y gastos (lo detallamos en nuestra guía sobre los gastos de compra de una vivienda).

Otros parámetros orientativos, que varían según la entidad:

• plazos para no residentes a menudo de hasta 20–25 años; para residentes pueden ser mayores;
• edad máxima al terminar el préstamo, en general alrededor de 70–75 años;
• el total de cuotas de deudas no debería superar aproximadamente el 30–40 % de los ingresos netos.

Documentación habitual

Cada banco tiene su lista, pero a un no residente asalariado se le suele pedir:

1. pasaporte y NIE (consulta nuestra guía sobre el número NIE);
2. declaraciones de la renta de los últimos uno o dos años en tu país;
3. nóminas recientes y contrato o certificado de empresa;
4. si eres autónomo o empresario: cuentas de la sociedad y justificantes de impuestos;
5. extractos bancarios de los últimos seis meses aproximadamente;
6. informe de riesgos o historial crediticio de tu país y detalle de otras deudas;
7. documentación del inmueble: contrato de reserva o de arras y nota simple.

Los documentos extranjeros pueden requerir traducción, a veces jurada, y en algunos casos apostilla. Necesitarás además una cuenta en un banco español.

La tasación

Antes de aprobar el préstamo, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España valora el inmueble. La pagas tú, normalmente entre 300 y 600 €. Tienes derecho a aportar una tasación propia vigente de una sociedad homologada, y el banco no puede rechazarla solo por no haberla encargado él.

Fijo, variable o mixto

• Tipo fijo: la misma cuota durante toda la vida del préstamo, que puede ser de 20 o 30 años. Da previsibilidad, aunque al inicio suele ser algo más caro.
• Tipo variable: Euríbor (normalmente a 12 meses) más un diferencial, revisado cada 6 o 12 meses. El Euríbor puede moverse bastante; consulta su valor actual y su evolución reciente.
• Tipo mixto: unos primeros años a tipo fijo y después Euríbor más diferencial.

No hay una respuesta universal. La pregunta clave es: ¿podría pagar con holgura si la cuota subiera un 20–30 %? Si la respuesta es no, el fijo o el mixto te darán más tranquilidad.

Costes de la hipoteca

Desde 2019 el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción registral, la gestoría y el AJD del préstamo. Al prestatario le corresponden normalmente:

• la tasación;
• la comisión de apertura, si existe (algunas entidades no la cobran);
• los seguros (ver más abajo);
• los honorarios del intermediario, si lo hay;
• traducciones y copias adicionales que solicites.

La ley limita también las comisiones por amortización anticipada: en préstamos variables son reducidas y solo se aplican los primeros años; en los fijos pueden llegar aproximadamente al 2 % del capital amortizado. Revísalo en la oferta.

Seguros y productos vinculados

El seguro de daños del inmueble es obligatorio, pero el banco no puede obligarte a contratarlo con él: puedes presentar una póliza equivalente de otra aseguradora.

Es habitual que el banco ofrezca bonificaciones del diferencial si contratas seguro de vida, domicilias ingresos, usas su tarjeta o su seguro de hogar. Las ventas vinculadas como condición están, en general, prohibidas; las bonificaciones, permitidas. Haz cuentas: una póliza cara puede anular la rebaja del tipo. La entidad debe mostrarte la oferta con y sin bonificaciones.

FEIN, FiAE y la visita al notario

La Ley 5/2019 fija un procedimiento de transparencia:

1. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta vinculante con costes, tipo y ejemplos de cuotas.
2. FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): advierte de las cláusulas relevantes, como las de interés variable.
3. El banco debe entregarlas al menos 10 días naturales antes de la firma.
4. En ese plazo acudes personalmente y sin coste al notario, que te explica las condiciones, comprueba que las entiendes y lo recoge en el acta de transparencia.

Sin este paso no se puede firmar la hipoteca. Si no dominas el español, lleva un intérprete; en CasaAqui ayudamos con traducciones y citas.

¿Merece la pena un intermediario?

El intermediario de crédito inmobiliario debe estar inscrito en el registro del Banco de España o en uno autonómico e informarte de sus honorarios. Uno bueno conoce qué entidades están financiando a no residentes en cada momento, compara ofertas y te ahorra viajes. Pregunta desde el principio cuánto cobra, qué incluye y con cuántos bancos trabaja.

Riesgo de divisa: cobrar en otra moneda y pagar en euros

Si tus ingresos están en pesos, dólares u otra moneda, la hipoteca española seguirá siendo en euros. Si tu moneda se deprecia frente al euro, la cuota te costará más aunque el Euríbor no se mueva.

Cómo reducir el riesgo:

• calcula la cuota con un tipo de cambio un 10–20 % peor que el actual;
• pide menos y aporta más entrada;
• mantén un colchón en euros equivalente a varias cuotas;
• si piensas alquilar, no des por hecho que el alquiler cubrirá la cuota: la ocupación es estacional (lo vemos en nuestra guía sobre alquiler turístico);
• compara alternativas, como financiarte en tu país y comprar en España al contado. Cada opción tiene costes y riesgos distintos.

Resumen en cinco puntos

1. No residentes: en torno al 60–70 % de financiación; ten un 40–45 % del precio en ahorros.
2. Documentación: NIE, renta, ingresos, extractos e historial crediticio, traducidos.
3. Elige un tipo de interés que soportes también en el peor escenario.
4. FEIN, 10 días y visita al notario: tu protección, no un trámite.
5. Ten en cuenta el riesgo de cambio.

El proceso completo está en nuestra guía para comprar vivienda en España paso a paso.

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