Cómo comprar una vivienda en España paso a paso (2026)
Cómo comprar una vivienda en España paso a paso (2026)
Comprar una vivienda en España es un proceso bastante seguro si se hace en el orden correcto y con los documentos revisados. Esta guía está pensada para compradores extranjeros —también hispanohablantes de Latinoamérica o inversores que no viven en España— que quieren adquirir un piso o una casa en la Costa Blanca o en la Región de Murcia.
Antes de empezar, una advertencia sincera: lo que sigue es información general. Cada operación tiene sus particularidades, así que conviene contar con un abogado independiente y, para la parte fiscal, con un asesor fiscal.
Paso 1. Definir el presupuesto real
El precio de anuncio no es lo que vas a pagar. A él hay que sumar el impuesto de la compra, la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría o el abogado y, si hay hipoteca, la tasación y otros gastos bancarios. Como orientación, en vivienda de segunda mano los gastos suelen rondar el 10–14 % del precio. En obra nueva la estructura cambia (IVA en lugar de ITP), pero el total es parecido.
Los tipos dependen de la comunidad autónoma: la Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Benidorm, Dénia) y la Región de Murcia tienen tablas distintas y las revisan con cierta frecuencia. Lo explicamos en detalle en nuestra guía de costes de compra.
Si necesitas financiación, infórmate pronto: los bancos españoles prestan a no residentes, pero con condiciones más prudentes. Tienes más información en la guía sobre hipotecas para extranjeros.
Paso 2. Obtener el NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para firmar la escritura, pagar impuestos y dar de alta los suministros. Se solicita en España con cita previa, en un consulado español en el país de residencia o mediante un representante con poder. Como las citas pueden tardar, es lo primero que conviene tramitar. Lo contamos todo en nuestra guía sobre el número NIE.
Paso 3. Abrir una cuenta bancaria en España
No es obligatoria para comprar, pero facilita mucho la vida: desde ella se domicilian el IBI, la comunidad, la luz y el agua. Los no residentes abren una cuenta de no residente; el banco pedirá pasaporte, NIE, justificación del origen de los fondos y, a menudo, el certificado de no residencia. Las normas de prevención de blanqueo hacen que el banco pregunte de dónde viene el dinero, sobre todo si llega desde fuera de la Unión Europea, así que prepara extractos, contratos o escrituras que lo acrediten.
Paso 4. Elegir la vivienda y reservarla
Cuando encuentras la vivienda, lo habitual es firmar un documento de reserva y entregar una cantidad pequeña para que el propietario la retire del mercado unos días o semanas. Ese tiempo sirve para revisar la documentación. Antes de pagar, deja por escrito en qué casos se devuelve la reserva si aparece algún problema.
Paso 5. Due diligence: qué hay que comprobar
Es la fase clave y la que más justifica tener abogado:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, superficie, cargas, hipotecas y embargos.
- Coincidencia con la realidad: que terrazas cerradas, piscinas o ampliaciones consten en Registro y Catastro. Las discrepancias son más frecuentes de lo que parece.
- Deudas: hipoteca pendiente (debe cancelarse en la firma), IBI atrasado y tasas municipales. Algunas deudas vinculadas al inmueble pueden afectar al nuevo propietario.
- Comunidad de propietarios: certificado del administrador de estar al corriente de pago y, si es posible, actas recientes para conocer derramas o obras aprobadas.
- Documentación técnica y licencias: el certificado de eficiencia energética es obligatorio; según el municipio y la comunidad se revisa también el documento que acredita la aptitud para vivir. En viviendas rústicas o en diseminado, conviene comprobar la situación urbanística.
- Último recibo del IBI: confirma la referencia catastral y el valor catastral.
Si piensas alquilar a turistas, verifica antes de comprometerte que el municipio y los estatutos de la comunidad lo permiten. La normativa se ha endurecido; lo explicamos en la guía de alquiler turístico.
Paso 6. Contrato de arras
Con la documentación revisada se firma el contrato de arras. Lo más común son las arras penitenciales: el comprador entrega una señal (a menudo alrededor del 10 % del precio, aunque es negociable). Si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, normalmente la devuelve duplicada. El contrato fija precio, fecha máxima de escritura, qué muebles se incluyen y el reparto de gastos.
Paso 7. Firma ante notario
En la fecha acordada, comprador y vendedor firman la escritura pública de compraventa ante el notario, que suele elegir el comprador. El notario verifica identidades, poderes y el estado registral, y lee la escritura, pero es imparcial: no defiende los intereses de ninguna de las partes. El pago se hace habitualmente con cheque bancario o transferencia comprobada en el acto.
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener un porcentaje del precio (actualmente el 3 %) e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. Tu abogado o el notario te recordarán este trámite.
Si no puedes viajar, puedes otorgar un poder notarial a tu abogado o a una persona de confianza. Un poder firmado fuera de España suele necesitar apostilla y, si no está en español, traducción jurada.
Paso 8. Impuestos y Registro de la Propiedad
Tras la firma hay que liquidar el impuesto dentro del plazo legal: ITP en segunda mano, o IVA más AJD (actos jurídicos documentados) en obra nueva comprada al promotor. Después, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción es la que da plena protección frente a terceros. Normalmente lo gestionan el abogado o una gestoría.
Paso 9. Cambio de titularidad de suministros
Cambia a tu nombre los contratos de luz, agua, gas e internet y domicilia los recibos en tu cuenta española. Comunica al administrador de la comunidad el cambio de propietario y tus datos. Comprueba también que el cambio de titular se refleja en el Catastro y en el padrón del IBI del ayuntamiento.
Paso 10. Impuestos después de la compra
| Concepto | Qué es |
|---|---|
| IBI | impuesto municipal anual sobre el inmueble |
| Tasa de basuras | tasa municipal, a veces incluida en el IBI |
| Cuotas de comunidad | mantenimiento de zonas comunes |
| IRNR (no residentes) | renta imputada si no alquilas, o rendimientos si alquilas |
| Impuesto sobre el Patrimonio | solo patrimonios elevados; mínimos según comunidad |
Si resides fiscalmente en otro país, revisa también cómo declarar allí la vivienda o las rentas. España tiene convenios para evitar la doble imposición con muchos países, pero la aplicación concreta debe revisarla un asesor fiscal.
Errores frecuentes
- Pagar una señal alta sin haber visto la nota simple.
- Pensar que el notario sustituye al abogado.
- No incluir los gastos en el presupuesto.
- Comprar para alquiler turístico sin confirmar que se puede obtener la licencia.
- Dejar el NIE para el final.
Recuerda también que el visado de residencia por inversión inmobiliaria («golden visa») fue eliminado en 2025: comprar una vivienda ya no da por sí solo derecho a residir.
Compra con CasaAqui Costa
En https://casaaqui.eu tienes alrededor de 1660 viviendas en la Costa Blanca y la Región de Murcia. Te acompañamos en el NIE, la cuenta bancaria, la preparación de la firma ante notario y las traducciones, y después de la compra podemos gestionar el alquiler y la atención a huéspedes. Escríbenos por WhatsApp al +34 652 899 274.