Huis kopen in Spanje: stappenplan voor 2026
Huis kopen in Spanje: stappenplan voor 2026
Een appartement aan de Costa Blanca voor de wintermaanden, een huis met zwembad voor na je pensioen of een tweede woning voor de hele familie: steeds meer Nederlanders en Vlamingen kopen in Spanje. Het proces is overzichtelijk, maar werkt op een paar belangrijke punten anders dan in Nederland of België. De notaris heeft een andere rol, het voorlopige koopcontract heeft andere gevolgen en zonder Spaans fiscaal nummer kom je nergens.
Hieronder vind je de stappen in de volgorde waarin ze meestal verlopen. Dit is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat je begeleiden door een onafhankelijke advocaat (abogado) en bespreek fiscale vragen met een belastingadviseur (asesor fiscal).
Stap 1. Een realistisch budget
De vraagprijs is niet het eindbedrag. Net als bij “kosten koper” in Nederland komen er kosten bij: overdrachtsbelasting, notaris, Kadaster/Registro, advocaat en eventueel hypotheekkosten. Reken bij een bestaande woning grofweg op zo’n 10–14% van de koopprijs. Bij nieuwbouw is de opbouw anders (btw in plaats van overdrachtsbelasting), maar het totaal is vergelijkbaar.
De tarieven worden per autonome regio vastgesteld. De Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Benidorm, Dénia) en de Región de Murcia hanteren verschillende tarieven en passen die geregeld aan. In onze gids over de kosten van een aankoop gaan we hier dieper op in.
Wil je financieren? Oriënteer je dan vroeg. Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen, maar meestal tot een lager percentage van de waarde. Zie ook onze gids over een Spaanse hypotheek voor buitenlanders.
Stap 2. Het NIE-nummer
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is je identificatienummer als buitenlander in Spanje. Je hebt het nodig voor de akte, de belastingen en het overzetten van gas, water en licht. Je vraagt het aan in Spanje op afspraak, via het Spaanse consulaat in Nederland of België, of via een gevolmachtigde. Afspraken kunnen lang op zich laten wachten, dus begin hier. Alles staat in onze gids over het NIE-nummer.
Stap 3. Een Spaanse bankrekening
Verplicht is het niet, maar wel erg handig: IBI (onroerendgoedbelasting), VvE-bijdragen, stroom en water worden automatisch afgeschreven. Als niet-ingezetene open je een rekening voor niet-residenten. De bank vraagt om je paspoort, NIE, bewijs van herkomst van het geld en vaak een verklaring van niet-ingezetenschap. Door antiwitwasregels stelt de bank gerichte vragen; houd bankafschriften, je pensioenoverzicht of de verkoopakte van je huis in Nederland bij de hand.
Stap 4. De woning kiezen en reserveren
Heb je de juiste woning gevonden, dan teken je meestal een kort reserveringsdocument en betaal je een klein bedrag, zodat de eigenaar de woning een paar dagen of weken uit de verkoop haalt. Die tijd gebruik je voor het juridisch onderzoek. Leg vóór betaling vast wanneer je het bedrag terugkrijgt als er iets mis blijkt.
Stap 5. Due diligence: wat wordt gecontroleerd
Dit is de belangrijkste fase en precies waarvoor je een advocaat inschakelt:
- Nota simple uit het Registro de la Propiedad: eigenaar, oppervlakte, hypotheken, beslagen en andere lasten.
- Papier en werkelijkheid: staan de dichte veranda, het zwembad of de aanbouw ingeschreven in het register en het Catastro? Verschillen komen vaker voor dan je denkt.
- Schulden: openstaande hypotheek (wordt bij de akte afgelost), achterstallige IBI en gemeentelijke heffingen. Sommige schulden die aan de woning verbonden zijn, kunnen overgaan op de nieuwe eigenaar.
- Vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios): verklaring van de beheerder dat er geen achterstand is, en liefst recente notulen met geplande werken of extra heffingen (derramas).
- Vergunningen en technische documenten: een energiecertificaat is verplicht; afhankelijk van regio en gemeente wordt ook gekeken naar het document dat bewoonbaarheid bevestigt. Bij landelijke woningen verdient de planologische status extra aandacht.
- Laatste IBI-aanslag: bevestigt de kadastrale referentie en waarde.
Wil je de woning aan toeristen verhuren? Controleer dan vooraf of gemeente en VvE dat toestaan. De regels zijn strenger geworden; zie onze gids over toeristische verhuur aan de Costa Blanca.
Stap 6. Het arras-contract
Na een positieve controle teken je het contrato de arras, vergelijkbaar met de voorlopige koopovereenkomst. Meestal gaat het om arras penitenciales: de koper betaalt een aanbetaling, vaak rond de 10% van de prijs (onderhandelbaar). Trekt de koper zich terug, dan is hij de aanbetaling kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij die doorgaans dubbel terug. Er is geen wettelijke bedenktijd zoals in Nederland, dus laat het contract vóór ondertekening nakijken.
Stap 7. Ondertekening bij de notaris
Op de afgesproken datum tekenen koper en verkoper de escritura pública de compraventa bij een notaris, meestal gekozen door de koper. De notaris controleert identiteit, volmachten en de stand in het register en leest de akte voor, maar is onpartijdig en behartigt niet jouw belangen. Betaling gaat meestal per bankcheque of een overboeking die bij de ondertekening wordt bevestigd.
Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet de koper een deel van de prijs (momenteel 3%) inhouden en afdragen aan de Spaanse fiscus. Je advocaat of de notaris wijst je hierop.
Je hoeft er niet zelf bij te zijn: met een notariële volmacht (poder notarial) kan je advocaat of een vertrouwenspersoon tekenen. Een volmacht uit Nederland of België heeft meestal een apostille en een beëdigde vertaling nodig.
Stap 8. Belasting en inschrijving
Na de akte betaal je binnen de wettelijke termijn de belasting: ITP bij een bestaande woning, of btw (IVA) plus AJD bij nieuwbouw van de ontwikkelaar. Daarna wordt de akte ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Pas die inschrijving beschermt je volledig tegenover derden. Meestal regelt je advocaat of een gestoría dit.
Stap 9. Nutsvoorzieningen overzetten
Zet de contracten voor stroom, water, gas en internet op je naam en laat de rekeningen automatisch afschrijven. Meld de nieuwe eigenaar bij de beheerder van de VvE. Controleer ook dat de wijziging in het Catastro en bij de gemeente (IBI) is doorgevoerd.
Stap 10. Belastingen na de aankoop
| Belasting / kosten | Wat het is |
|---|---|
| IBI | jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting |
| Afvalheffing (basura) | gemeentelijke heffing, soms bij de IBI |
| VvE-bijdrage | onderhoud gemeenschappelijke delen |
| IRNR (niet-ingezetenen) | belasting over fictief inkomen of over huurinkomsten |
| Vermogensbelasting | alleen bij grotere vermogens, vrijstellingen per regio |
Blijf je fiscaal inwoner van Nederland of België, dan speelt de woning ook daar een rol (in Nederland bijvoorbeeld in box 3). Er bestaat een belastingverdrag met Spanje, maar hoe dat voor jou uitpakt, bespreek je met een adviseur die beide systemen kent. Wie overweegt te emigreren, moet daarnaast zorgverzekering en pensioen goed regelen – zie onze gids over leven aan de Costa Blanca.
Veelgemaakte fouten
- Een hoge aanbetaling doen zonder de nota simple te hebben gezien.
- Denken dat de notaris de advocaat vervangt.
- Kosten koper vergeten in de begroting.
- Kopen voor toeristische verhuur zonder te weten of een vergunning mogelijk is.
- Het NIE te laat aanvragen.
Kopen met CasaAqui Costa
Op https://casaaqui.eu vind je zo’n 1660 woningen aan de Costa Blanca en in de regio Murcia. We helpen je met het NIE, de bankrekening, de voorbereiding bij de notaris en vertalingen, en na de aankoop kunnen we de verhuur en gastenontvangst voor je regelen. Stuur ons een bericht via WhatsApp: +34 652 899 274.