Kosten koper Spanje 2026: belastingen en bijkomende kosten

In Nederland en België ben je gewend aan "kosten koper": overdrachtsbelasting, notaris, kadaster. In Spanje werkt het vergelijkbaar, maar de bedragen liggen meestal hoger en de belasting hangt af van de regio. Een bruikbare vuistregel voor een woning aan de Costa Blanca of in Murcia: reken op ongeveer 10–14 % bovenop de koopprijs. Hieronder lees je waar dat percentage vandaan komt, met een eenvoudige rekentabel per € 100.000.

> Let op: de tarieven voor aankoopbelasting worden bepaald door de Spaanse autonome regio's (hier de Comunitat Valenciana en de Región de Murcia) en ze veranderen regelmatig. Alle bedragen zijn indicatief. Dit is algemene informatie – raadpleeg vóór je beslissing een advocaat (abogado) of fiscaal adviseur (asesor fiscal).

Bestaande woning of nieuwbouw?

Bestaande woning: ITP

Koop je van een particulier, dan betaal je ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), de Spaanse overdrachtsbelasting.

• Comunitat Valenciana (Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Benidorm, Calpe en de rest van de Costa Blanca): het algemene tarief lag de laatste jaren meestal rond 9–10 %, met een hoger tarief voor zeer dure woningen. Het tarief is meermaals aangepast, dus controleer het actuele percentage vóór de ondertekening.
• Región de Murcia (bijvoorbeeld San Javier, Los Alcázares, Mazarrón): algemeen tarief doorgaans rond 8 %.

Er bestaan verlaagde tarieven voor onder meer jonge kopers en grote gezinnen, maar die gelden bijna altijd alleen voor de hoofdverblijfplaats en onder voorwaarden. Een buitenlandse koper van een tweede woning komt er zelden voor in aanmerking.

De belasting wordt berekend over de prijs in de akte, maar nooit over minder dan de valor de referencia, een referentiewaarde van het Spaanse kadaster (Catastro). Koop je onder die waarde, dan betaal je toch over het hogere bedrag.

Nieuwbouw: IVA + AJD

Bij aankoop van een projectontwikkelaar betaal je in plaats van ITP:

• IVA (btw): voor woningen meestal 10 %; voor bouwgrond, bedrijfsruimte of een los gekochte parkeerplaats kan 21 % gelden.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados), een aktebelasting: in Valencia en Murcia doorgaans rond 1,5 % (controleer het actuele tarief).

De btw betaal je meestal mee met de termijnen aan de ontwikkelaar, de AJD na de notariële akte. CasaAqui voegt binnenkort ook nieuwbouwprojecten toe aan het aanbod; daar geldt deze combinatie.

Transactiekosten

Notaris (notario). Spaanse notarissen werken met een wettelijk tarief, afhankelijk van de waarde en de omvang van de akte. Voor een gemiddeld appartement ligt dat meestal rond € 600–1.200. Gebruikelijk is dat de koper de notaris kiest en de koopakte betaalt, al mogen partijen iets anders afspreken.

Kadaster (Registro de la Propiedad). De inschrijving als nieuwe eigenaar kost doorgaans € 400–800. Zonder inschrijving ben je wel eigenaar, maar ben je niet volledig beschermd tegenover derden.

Gestoría. Een administratiekantoor dat de belastingen afdraagt, de akte laat inschrijven en termijnen bewaakt. Gemiddeld € 300–600. Bij een hypotheek wijst de bank er vaak een aan.

Advocaat (abogado). Een onafhankelijke advocaat controleert de nota simple, schulden bij de VvE en gemeente, vergunningen en de overeenstemming met het kadaster, en stelt de reserverings- en aanbetalingsovereenkomst (arras) op of controleert die. Het honorarium bedraagt vaak ongeveer 1 % van de koopprijs, met een minimumbedrag.

NIE, bankrekening, vertaling. Je hebt een NIE-nummer nodig (kleine leges – zie onze gids over het NIE-nummer) en in de praktijk een Spaanse bankrekening. Spreek je geen Spaans, dan kan de notaris een tolk eisen.

Kopen met een hypotheek

Sinds de wet Ley 5/2019 betaalt de bank de meeste kosten van de hypotheek zelf: de notaris voor de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek, de gestoría en de AJD op de lening. Als koper betaal je vooral:

• de tasación, de taxatie door een erkend bureau, meestal € 300–600;
• eventuele afsluitkosten, als de bank die rekent;
• de verplichte opstalverzekering en eventueel een overlijdensrisicoverzekering als je daarmee een lagere rente krijgt;
• het honorarium van een hypotheekadviseur, als je er een inschakelt.

Lees meer in onze gids over een hypotheek in Spanje voor buitenlanders.

Plusvalía municipal – wie betaalt?

De plusvalía municipal (IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. Wettelijk is de verkoper de belastingplichtige, en bij bestaande woningen gaat het ook zo. Zorg dat het contract dit expliciet vermeldt; sommige nieuwbouwcontracten schuiven deze kosten door naar de koper.

Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet de koper 3 % van de koopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst als voorschot op de belasting van de verkoper. Meestal regelt de notaris of advocaat dit bij de overdracht. Voor jou zijn het geen extra kosten, maar het beïnvloedt de verdeling van de betalingen.

Voorbeeldtabel: kosten per € 100.000 koopprijs

Indicatieve bedragen voor een gemiddelde woning zonder hypotheek. Tarieven kunnen veranderen – gebruik dit als vertrekpunt voor het gesprek met je advocaat.

Bij duurdere woningen stijgen de vaste kosten minder snel dan de prijs, dus het totale percentage valt iets lager uit.

Jaarlijkse kosten als eigenaar

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, op basis van de kadastrale waarde en het gemeentelijk tarief. Voor een gemiddeld appartement aan de kust vaak € 200–700 per jaar, voor grote villa's meer.
• VvE (comunidad de propietarios) – gemeenschappelijke ruimtes, zwembad, tuin, lift. Van enkele tientallen euro's per maand in een klein complex tot flink meer op resorts met veel voorzieningen.
• Basura – gemeentelijke afvalstoffenheffing, meestal van enkele tientallen euro's tot ca. € 150–200 per jaar, soms verrekend met de IBI of de waterrekening.
• Nutsvoorzieningen – stroom, water, internet, met vaste kosten ook bij leegstand.
• Woonverzekering – doorgaans € 150–400 per jaar.
• IRNR – belasting voor niet-residenten. Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan dien je jaarlijks het formulier modelo 210 in. Bij eigen gebruik zonder verhuur belast Spanje een fictief inkomen – een percentage van de kadastrale waarde (meestal 1,1 % of 2 %) – tegen 19 % voor inwoners van de EU/EER. In de praktijk vaak zo'n € 100 tot enkele honderden euro's per jaar. Verhuur je, dan geef je de werkelijke huurinkomsten aan. Vergeet niet dat je Spaanse woning ook in je Nederlandse aangifte (box 3) of Belgische aangifte kan meetellen; het belastingverdrag bepaalt hoe dubbele heffing wordt voorkomen.

Ga je – bijvoorbeeld na je pensioen – permanent in Spanje wonen, dan word je daar belastingplichtig (IRPF in plaats van IRNR). Laat dat tijdig doorrekenen door een fiscaal adviseur, ook voor je pensioen en zorgverzekering.

Korte checklist tegen verrassingen

1. Vraag een recente nota simple op bij het kadaster.
2. Bekijk de laatste IBI-aanslag en een verklaring dat de VvE-bijdragen betaald zijn.
3. Vraag naar geplande of besloten extra heffingen van de VvE (derramas).
4. Reserveer ongeveer 10–14 % van de koopprijs voor kosten, nog vóór je gaat onderhandelen.

Het volledige traject van reservering tot sleuteloverdracht beschrijven we in onze stap-voor-stap-gids voor het kopen van een woning in Spanje.

Samen rekenen – CasaAqui Costa

Op https://casaaqui.eu vind je meer dan 1.600 woningen te koop aan de Costa Blanca en in de regio Murcia. Voor elke woning maken we samen een inschatting van de totale aankoopkosten en helpen we met je NIE, bankrekening, vertalingen en de afspraak bij de notaris. Stuur ons een bericht via WhatsApp: +34 652 899 274.