Витрати на купівлю нерухомості в Іспанії 2026
Ціна в оголошенні — лише частина суми, яку ви сплатите. Покупець в Іспанії оплачує податок на угоду, нотаріуса, реєстрацію права власності, зазвичай також послуги gestoría та юриста. А після купівлі щороку — місцеві податки, внески спільноти власників і податок для нерезидентів. Практичне правило для Коста-Бланки та регіону Мурсія: закладайте приблизно 10–14 % понад ціну. Нижче пояснюємо, з чого складається ця сума, і наводимо просту таблицю «на кожні 100 000 €».
> Важливо: ставки податків при купівлі встановлюють автономні спільноти Іспанії (у нашому випадку Comunitat Valenciana та Región de Murcia), і вони періодично змінюються. Усі цифри орієнтовні. Це загальна інформація — перед рішенням проконсультуйтеся з юристом (abogado) або податковим консультантом (asesor fiscal).
Вторинний ринок чи новобудова
Вторинне житло: податок ITP
Купуючи в приватної особи, ви сплачуєте ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — податок на передачу майна.
- Comunitat Valenciana (Аліканте, Торрев'єха, Оріуела-Коста, Бенідорм і вся Коста-Бланка): загальна ставка останніми роками здебільшого становила близько 9–10 %, для дуже дорогих об'єктів — вища. Її вже кілька разів змінювали, тож перевірте чинну ставку перед підписанням.
- Región de Murcia (Сан-Хав'єр, Лос-Алькасарес, Масаррон тощо): загальна ставка зазвичай близько 8 %.
Пільгові ставки існують, наприклад, для молодих покупців чи багатодітних сімей, але переважно лише для основного житла та за певних умов. Іноземцям, які купують житло для відпочинку, вони майже ніколи не підходять.
Податок рахується від ціни в нотаріальному акті, але не менше ніж від valor de referencia — довідкової вартості, яку публікує кадастр. Якщо вдалося купити дешевше, податок однаково нарахують із вищої суми.
Новобудова від забудовника: IVA + AJD
Замість ITP ви сплачуєте:
- IVA (ПДВ): для житла зазвичай 10 %; для ділянок, комерційних приміщень чи окремо придбаного паркомісця може бути 21 %;
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) — збір за нотаріальний акт, у Валенсії та Мурсії зазвичай близько 1,5 % (уточніть актуальну ставку).
IVA зазвичай сплачується разом із кожним платежем забудовнику, AJD — після підписання акта. Незабаром у каталозі CasaAqui з'являться й новобудови, де діятиме саме ця схема.
Витрати на оформлення угоди
Нотаріус (notario). Тарифи нотаріусів в Іспанії регулюються державою й залежать від вартості об'єкта та обсягу документа. Для типової квартири — орієнтовно 600–1 200 €. За традицією нотаріуса для договору купівлі-продажу обирає й оплачує покупець, хоча сторони можуть домовитися інакше.
Реєстр власності (Registro de la Propiedad). Реєстрація на ваше ім'я зазвичай коштує близько 400–800 €. Без неї ви власник, але не повністю захищені щодо третіх осіб.
Gestoría. Адміністративне бюро, яке сплачує податки, подає документи до реєстру й стежить за строками. Зазвичай 300–600 €. При іпотеці банк часто призначає власну gestoría.
Юрист (abogado). Незалежний юрист перевіряє витяг із реєстру (nota simple), борги перед спільнотою власників і муніципалітетом, ліцензії, відповідність об'єкта даним кадастру, готує або перевіряє договір бронювання та завдатку (arras). Гонорар часто становить близько 1 % ціни, з мінімальною сумою. Якщо ви не володієте іспанською, без юриста краще не обходитися.
NIE, рахунок у банку, переклад. Вам знадобиться номер NIE (невелике державне мито — детальніше в нашому гіді про номер NIE) і на практиці рахунок в іспанському банку. Громадянам країн поза ЄС варто бути готовими до ретельнішої перевірки походження коштів: банки самі визначають перелік документів. Якщо ви не володієте іспанською, нотаріус може вимагати присутності перекладача.
Українці з тимчасовим захистом в Іспанії вже мають NIE та документи про перебування — це спрощує оформлення, але не змінює податків на купівлю. Також зверніть увагу: з 2025 року Іспанія скасувала «золоту візу» за купівлю нерухомості, тож саме по собі житло не дає права на проживання.
Купівля в іпотеку
З 2019 року (закон Ley 5/2019) більшість витрат на сам кредит несе банк: нотаріуса за іпотечний акт, реєстрацію іпотеки, gestoría та податок AJD за кредитом. Позичальник оплачує переважно:
- tasación — оцінку об'єкта акредитованою компанією, зазвичай 300–600 €;
- комісію за відкриття кредиту, якщо банк її стягує;
- обов'язкове страхування житла та, за бажанням, страхування життя в обмін на нижчу ставку;
- послуги брокера, якщо ви до нього звертаєтеся.
Детальніше — у нашому гіді про іпотеку в Іспанії для іноземців.
Plusvalía municipal — хто платить?
Plusvalía municipal (IIVTNU) — муніципальний податок на приріст вартості землі. За законом його сплачує продавець, і на вторинному ринку зазвичай так і є. Переконайтеся, що це прямо зазначено в договорі: деякі забудовники намагаються перекласти податок на покупця.
Якщо продавець — нерезидент Іспанії, покупець зобов'язаний утримати 3 % ціни й перерахувати їх до податкової в рахунок податку продавця. Зазвичай це робить нотаріус або юрист під час підписання. Для вас це не додаткова витрата, але впливає на розподіл платежів.
Таблиця: витрати на кожні 100 000 € ціни
Орієнтовні суми для типової квартири без іпотеки. Ставки можуть змінитися — використовуйте таблицю як відправну точку.
| Стаття | Вторинка – Comunitat Valenciana | Вторинка – Región de Murcia | Новобудова (IVA + AJD) |
|---|---|---|---|
| Податок на купівлю | бл. 9 000–10 000 € (ITP) | бл. 8 000 € (ITP) | бл. 10 000 € IVA + 1 500 € AJD |
| Нотаріус | бл. 600–1 000 € | бл. 600–1 000 € | бл. 600–1 000 € |
| Реєстр | бл. 400–700 € | бл. 400–700 € | бл. 400–700 € |
| Gestoría | бл. 300–500 € | бл. 300–500 € | бл. 300–500 € |
| Юрист | бл. 1 000–1 500 € | бл. 1 000–1 500 € | бл. 1 000–1 500 € |
| Разом (орієнтовно) | бл. 11 000–13 500 € | бл. 10 000–11 500 € | бл. 13 500–15 000 € |
Для дорожчих об'єктів фіксовані витрати зростають повільніше за ціну, тому загальний відсоток трохи нижчий.
Щорічні витрати власника
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — щорічний податок на нерухомість; залежить від кадастрової вартості та ставки муніципалітету. Для типової квартири на узбережжі — часто 200–700 € на рік, для великих віл більше.
- Спільнота власників (comunidad) — спільні зони, басейн, сад, ліфт. Від кількох десятків євро на місяць у невеликому будинку до значно більших сум у комплексах із розвиненою інфраструктурою.
- Basura — муніципальний збір за вивезення сміття, зазвичай від кількох десятків євро до приблизно 150–200 € на рік.
- Комунальні послуги — електрика, вода, інтернет; фіксована частина сплачується навіть тоді, коли квартира порожня.
- Страхування житла — зазвичай 150–400 € на рік.
- IRNR — податок на доходи нерезидентів. Якщо ви не є податковим резидентом Іспанії, щороку подається декларація modelo 210. Якщо житло використовуєте ви й не здаєте його, оподатковується умовний дохід — відсоток від кадастрової вартості (зазвичай 1,1 % або 2 %). Для резидентів ЄС/ЄЕЗ ставка 19 %, для інших, зокрема резидентів України, — 24 %. На практиці це часто від ~100 до кількох сотень євро на рік. При здаванні в оренду декларується фактичний дохід; нерезиденти з країн поза ЄС, як правило, не можуть вираховувати витрати.
Якщо ви проживаєте в Іспанії понад 183 дні на рік, ви, найімовірніше, стаєте податковим резидентом і замість IRNR сплачуєте IRPF. Це варто обговорити з податковим консультантом, особливо якщо маєте доходи в Україні.
Короткий чек-лист
- Замовте свіжу nota simple з реєстру.
- Перевірте останню квитанцію IBI і довідку про відсутність боргів перед спільнотою.
- Запитайте про заплановані додаткові внески (derramas).
- Відкладіть близько 10–14 % ціни на витрати ще до переговорів і врахуйте вартість конвертації валюти.
Увесь шлях від бронювання до отримання ключів описано в нашому покроковому гіді про купівлю нерухомості в Іспанії.
Порахуймо разом — CasaAqui Costa
На https://casaaqui.eu понад 1 600 об'єктів на Коста-Бланці та в регіоні Мурсія. Для будь-якого з них ми допоможемо розрахувати повну вартість купівлі, отримати NIE, відкрити рахунок, організувати переклад і візит до нотаріуса. Пишіть у WhatsApp: +34 652 899 274.