Как купить недвижимость в Испании: пошагово (2026)
Как купить недвижимость в Испании: пошагово (2026)
Покупка жилья в Испании — понятная и хорошо отлаженная процедура, если соблюдать порядок шагов и проверять документы. Ниже мы описываем, как обычно проходит сделка на Коста Бланке и в регионе Мурсия: от получения NIE до налогов, которые платит владелец после покупки.
Сразу оговоримся: это общая информация, а не юридическая консультация. Для конкретной сделки стоит привлечь независимого юриста (abogado), а налоговые вопросы обсудить с налоговым консультантом (asesor fiscal).
Важно для граждан стран вне ЕС
Купить недвижимость в Испании может практически любой иностранец, независимо от гражданства. Но сама покупка не даёт права проживания: программа «золотой визы» за инвестиции в недвижимость отменена в 2025 году. Если вы планируете жить в Испании дольше, чем позволяет туристическое пребывание, вопрос визы и вида на жительство нужно решать отдельно — например, через визу для финансово независимых лиц или другие основания, которые лучше обсудить с юристом по иммиграции. Кроме того, для граждан некоторых стран банки могут применять более строгие проверки и ограничения при переводах — заложите на это время.
Шаг 1. Реальный бюджет
К цене объекта добавляются налог на покупку, нотариус, реестр, юрист или gestoría, а при ипотеке — оценка и банковские расходы. Ориентировочно на вторичном рынке расходы обычно составляют около 10–14 % от цены. В новостройках структура другая (НДС вместо налога на передачу имущества), но итог сопоставим.
Ставки устанавливает каждое автономное сообщество: в Comunitat Valenciana (Аликанте, Торревьеха, Бенидорм, Дения) и в Región de Murcia они разные и периодически меняются. Подробности — в нашем руководстве о расходах при покупке.
Шаг 2. Номер NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Без него нельзя подписать договор у нотариуса, заплатить налоги и переоформить коммунальные услуги. Его получают в Испании по предварительной записи (cita previa), в консульстве Испании или через представителя по доверенности. Записи бывают на несколько недель вперёд, поэтому начинайте с этого шага. Подробно — в нашем руководстве о номере NIE.
Шаг 3. Счёт в испанском банке
Формально он не обязателен, но на практике нужен: с него списываются налог IBI, взносы сообщества собственников, электричество и вода. Нерезиденты открывают счёт для нерезидентов. Банк попросит паспорт, NIE, документы о происхождении средств и часто справку о нерезидентстве. Правила противодействия отмыванию денег строгие: держите под рукой выписки, договоры продажи другого имущества, справки о доходах. Если средства поступают из-за пределов ЕС, проверка может занять больше времени.
Шаг 4. Выбор объекта и бронирование
Когда объект найден, обычно подписывают короткий документ о бронировании и вносят небольшую сумму, чтобы владелец снял жильё с продажи на несколько дней или недель. Это время используют для проверки. Перед оплатой зафиксируйте письменно, в каких случаях бронь возвращается.
Шаг 5. Юридическая проверка (due diligence)
Самый важный этап, ради которого и нужен юрист:
- Nota simple из Registro de la Propiedad — выписка из реестра: владелец, площадь, ипотеки, аресты и другие обременения.
- Соответствие документов реальности — внесены ли застеклённая терраса, бассейн или пристройка в реестр и кадастр (Catastro). Расхождения встречаются часто.
- Долги — непогашенная ипотека (снимается при подписании), задолженность по IBI и муниципальным сборам. Часть долгов, связанных с объектом, может перейти к новому владельцу.
- Сообщество собственников (comunidad de propietarios) — справка администратора об отсутствии задолженности и, желательно, свежие протоколы собраний о запланированных ремонтах и дополнительных взносах (derramas).
- Лицензии и технические документы — энергетический сертификат обязателен; в зависимости от региона и муниципалитета проверяют и документ о пригодности жилья для проживания. Для загородных домов важно проверить градостроительный статус участка.
- Последняя квитанция IBI — подтверждает кадастровый номер и кадастровую стоимость.
Если планируете сдавать жильё туристам, заранее убедитесь, что это разрешают муниципалитет и устав сообщества. Правила ужесточаются — см. наше руководство о туристической аренде.
Шаг 6. Договор аррас
После проверки подписывают contrato de arras — предварительный договор. Чаще всего используют arras penitenciales: покупатель вносит задаток, нередко около 10 % цены (обсуждается). Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток; если отказывается продавец — обычно возвращает его в двойном размере. В договоре указывают цену, крайний срок подписания у нотариуса, мебель и распределение расходов.
Шаг 7. Подписание у нотариуса
В назначенный день стороны подписывают escritura pública de compraventa у нотариуса, которого обычно выбирает покупатель. Нотариус проверяет личности, доверенности и данные реестра и зачитывает документ, но он нейтрален и не представляет интересы сторон. Оплата — чаще всего банковским чеком или переводом, подтверждённым при подписании.
Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан удержать часть цены (сейчас 3 %) и перечислить её в налоговую службу в счёт налога продавца. Юрист или нотариус напомнят об этом.
Присутствовать лично не обязательно: можно оформить нотариальную доверенность (poder notarial) на юриста или доверенное лицо. Доверенность, оформленная за пределами Испании, как правило, требует апостиля (если страна участвует в Гаагской конвенции) или консульской легализации, а также присяжного перевода на испанский.
Шаг 8. Налог и регистрация
После подписания в установленный срок оплачивается налог: ITP на вторичном рынке или НДС (IVA) плюс гербовый сбор (AJD) при покупке новостройки у застройщика. Затем договор подают в Registro de la Propiedad. Именно регистрация полностью защищает право собственности перед третьими лицами. Обычно этим занимается юрист или gestoría.
Шаг 9. Переоформление коммунальных услуг
Переоформите на себя договоры на электричество, воду, газ и интернет и настройте автоматическую оплату со счёта. Сообщите администратору сообщества о смене владельца. Проверьте, что изменения отражены в кадастре и в муниципалитете (IBI).
Шаг 10. Налоги после покупки
| Налог / платёж | Что это |
|---|---|
| IBI | ежегодный муниципальный налог на недвижимость |
| Сбор за вывоз мусора (basura) | местный сбор, иногда входит в IBI |
| Взносы сообщества | содержание общих зон |
| IRNR (нерезиденты) | налог на условный доход или на доход от аренды |
| Налог на имущество | только для крупных состояний, пороги зависят от региона |
Налоговые обязательства могут возникнуть и в стране вашего резидентства. Применение соглашений об избежании двойного налогообложения обсудите с консультантом.
Типичные ошибки
- Крупный задаток без проверки nota simple.
- Уверенность, что нотариус заменяет юриста.
- Бюджет без учёта расходов.
- Покупка под туристическую аренду без проверки возможности лицензии.
- Слишком позднее оформление NIE.
Купить с CasaAqui Costa
На https://casaaqui.eu — около 1660 объектов на Коста Бланке и в регионе Мурсия. Мы помогаем с NIE, банковским счётом, подготовкой к нотариусу и переводами, а после покупки можем взять на себя аренду и встречу гостей. Пишите нам в WhatsApp: +34 652 899 274.